Legea nr. 34/2006

M. Of. nr. 200 din 3 martie 2006

 

PARLAMENTUL ROMÂNIEI

CAMERA DEPUTAŢILOR                                 SENATUL

 

L E G E

pentru modificarea şi completarea Legii nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiţii imobiliare

 

Parlamentul României adoptă prezenta lege. 

Art. I. – Legea nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiţii imobiliare, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 611 din 14 decembrie 1999, cu modificările ulterioare, se modifică şi se completează după cum urmează:

1. Capitolul I va avea următorul cuprins:

„CAPITOLUL I

Creditul ipotecar pentru investiţii imobiliare. Definiţii

Art. 1. – (1) Prezenta lege reglementează regimul juridic al creditului ipotecar pentru investiţii imobiliare. 

(2) Creditul ipotecar pentru investiţii imobiliare poate fi acordat exclusiv de către instituţiile autorizate, cu respectarea condiţiilor prezentei legi şi a legilor speciale de constituire şi funcţionare a acestora. 

Art. 2. – În înţelesul prezentei legi, termenii şi expresiile de mai jos au următoarele semnificaţii:

a) cesiune de creanţe ipotecare – operaţiunea de investiţii financiare care poate avea ca obiect transferul de creanţe ipotecare individuale sau de portofolii de creanţe ipotecare;

b) creanţe ipotecare – drepturile de creanţă rezultând din contracte de credit ipotecar pentru investiţii imobiliare;

c) credit ipotecar pentru investiţii imobiliare – creditul acordat cu îndeplinirea cumulativă a următoarelor condiţii:

1. este acordat în scopul efectuării de investiţii imobiliare cu destinaţie locativă sau cu altă destinaţie decât cea locativă ori în scopul rambursării unui credit ipotecar pentru investiţii imobiliare contractat anterior;

2. acordarea creditului este garantată cel puţin cu ipoteca asupra imobilului care face obiectul investiţiei imobiliare pentru finanţarea căreia se acordă creditul, respectiv cu ipoteca asupra imobilului obiect al investiţiei imobiliare pentru finanţarea căreia a fost anterior acordat un credit ipotecar pentru investiţii imobiliare, a cărui rambursare urmează a fi astfel finanţată;

d) creditor ipotecar – titularul creanţelor ipotecare;

e) imobil – construcţia şi/sau terenul pe care se află sau urmează să se ridice o construcţie, care fac obiectul unei investiţii imobiliare;

f) instituţii autorizate – băncile universale şi băncile de credit ipotecar, Agenţia Naţională pentru Locuinţe, societăţile de credit ipotecar şi orice alte entităţi reglementate prin legi speciale să acorde credite ipotecare pentru investiţii imobiliare;

g) investiţii imobiliare – investiţiile având ca obiect dobândirea dreptului de proprietate asupra unui imobil prin acte juridice cu titlu oneros, amenajarea unui imobil, viabilizarea, reabilitarea, consolidarea sau extinderea acestuia, dar fără a se limita la acestea.“

2. După capitolul I se introduce un nou capitol, capitolul I¹, cu următorul cuprins:

„CAPITOLUL I¹

Garantarea creditului ipotecar pentru investiţii imobiliare

Art. 3. – (1) Ipoteca constituită pentru garantarea creditului ipotecar pentru investiţii imobiliare durează până la rambursarea integrală a tuturor sumelor datorate în temeiul respectivului contract, dispoziţiile art. 1785 şi 1786 din Codul civil nefiind aplicabile. 

(2) În cazul în care părţile convin astfel, prin act în formă autentică ipoteca va putea fi transferată asupra unui alt imobil. Ipoteca asupra imobilului iniţial încetează de drept la data înscrierii noii ipoteci. 

(3) În cazul prevăzut la alin. (2), rangul ipotecii transferate asupra noului imobil va fi determinat de data înscrierii noii ipoteci în cartea funciară. 

(4) Dispoziţiile prezentei legi rămân aplicabile ipotecii transferate în condiţiile alin. (2), precum şi creditului garantat cu această ipotecă. 

Art. 3¹. – (1) Prevederile art. 1775 din Codul civil nu se aplică ipotecilor constituite pentru garantarea creditelor ipotecare pentru investiţii imobiliare acordate în condiţiile prezentei legi. 

(2) Ipoteca constituită în condiţiile prezentei legi asupra unui bun viitor se intabulează în cartea funciară dacă, în prealabil, a fost notată autorizaţia de construcţie. 

(3) Rangul unei ipoteci asupra unei construcţii viitoare va fi determinat de momentul înscrierii sale în cartea funciară. 

(4) Dacă ipoteca se constituie doar asupra construcţiei, iar nu şi asupra terenului aferent acesteia, în condiţiile existenţei unui drept de superficie legal constituit, obiectul ipotecii îl constituie respectivul drept de superficie, respectiv dreptul de proprietate asupra construcţiei, precum şi dreptul de folosinţă asupra terenului pe care se află construcţia. 

(5) Obiectul ipotecii cuprinde şi servituţile existente asupra imobilului ipotecat. 

Art. 4. – Dispoziţiile art. 1722 din Codul civil se aplică numai în cazul în care formalităţile de publicitate prevăzute de lege au fost îndeplinite înainte de înscrierea ipotecii constituite în condiţiile prezentei legi. 

Art. 5. – (1) Până la rambursarea integrală a creditului ipotecar pentru investiţii imobiliare, imobilul ipotecat va putea fi înstrăinat numai cu acordul prealabil, în scris, al creditorului ipotecar. Acest acord va fi necesar în legătură cu fiecare înstrăinare determinată. 

(2) Actele încheiate cu nerespectarea dispoziţiilor alin. (1) sunt lovite de nulitate absolută. 

(3) La înscrierea ipotecii aferente unui credit ipotecar pentru investiţii imobiliare, Biroul de carte funciară are obligaţia de a nota din oficiu interdicţia de înstrăinare prevăzută la alin. (1).“

3. Capitolul II, cuprinzând articolele 6 şi 7, se abrogă. 

4. Capitolul III va avea următorul cuprins:

„CAPITOLUL III

Contractul de credit ipotecar pentru investiţii imobiliare şi contractul de asigurare

SECŢIUNEA 1

Contractul de credit ipotecar pentru investiţii imobiliare – clauze obligatorii pentru protecţia împrumutaţilor

Art. 8. – Înainte de semnarea contractului de credit ipotecar pentru investiţii imobiliare, instituţia autorizată va pune la dispoziţie împrumutatului o ofertă scrisă, care va cuprinde toate condiţiile contractului şi termenul de valabilitate a acesteia, care nu va fi mai mic de 10 zile de la momentul primirii ofertei de către potenţialul debitor. 

Art. 9. – Contractul de credit ipotecar pentru investiţii imobiliare nu va putea fi modificat decât în scris de către părţi, cu respectarea prevederilor prezentei legi. 

Art. 10. – (1) Suma creditului acordat poate fi exprimată în contractul de credit ipotecar pentru investiţii imobiliare în lei sau în valută convertibilă şi va fi pusă la dispoziţie împrumutatului eşalonat ori integral. 

(2) În cazul în care lucrările pentru care s-a acordat creditul ipotecar pentru investiţii imobiliare vor fi efectuate în regie proprie de către împrumutaţi, sumele de bani se vor disponibiliza acestora conform unui plan de finanţare stabilit prin contract. 

Art. 11. – Este interzisă acordarea de credite ipotecare pentru investiţii imobiliare condiţionată de acceptarea de către client a altor servicii care nu au legătură cu operaţiunea de creditare respectivă sau de vânzarea ori cumpărarea de valori mobiliare emise de instituţia autorizată care acordă creditul. 

Art. 12. – Clauzele de exigibilitate înainte de termen, precum şi cazurile în care urmează să fie aplicabile aceste clauze trebuie prevăzute în contractul de credit ipotecar pentru investiţii imobiliare într-un articol distinct. 

Art. 13. – (1) Împrumutaţii au dreptul de a rambursa anticipat creditul primit, în condiţiile stabilite de părţi prin contractul de credit ipotecar pentru investiţii imobiliare. 

(2) În caz de faliment, lichidare voluntară a creditorului ipotecar sau în alte cazuri de lichidare prevăzute de lege, împrumutaţii au dreptul de a rambursa anticipat creditul ipotecar primit pentru investiţii imobiliare. 

Art. 14. – În cazul în care prin contractul de credit ipotecar pentru investiţii imobiliare s-a stabilit ca rata dobânzii să fie variabilă se vor aplica următoarele reguli:

a) variaţia ratei dobânzii trebuie să fie legată de fluctuaţiile unui indice de referinţă menţionat în contract;

b) contractul poate să prevadă că rata dobânzii nu variază decât atunci când modificarea în sens crescător sau descrescător înregistrează, faţă de rata iniţială a dobânzii, o diferenţă minimală determinată;

c) modificarea ratei dobânzii trebuie comunicată împrumutatului cel mai târziu la data aplicării noii rate, cu excepţia situaţiei reglementate la lit. a). 

Art. 15. – În sarcina împrumutatului vor fi puse numai cheltuielile aferente întocmirii documentaţiei de credit şi constituirii ipotecii şi altor garanţii, după caz. 

SECŢIUNEA a 2-a

Contractele de asigurare obligatorii

Art. 16. – (1) În cazul ipotecării unei construcţii, împrumutatul va încheia un contract de asigurare acoperind toate riscurile aferente acesteia. Contractul de asigurare va fi încheiat şi reînnoit astfel încât să acopere întreaga durată de valabilitate a creditului. 

(2) Drepturile asiguratului derivând din contractul de asigurare prevăzut la alin. (1) vor fi cesionate în favoarea creditorului ipotecar pe toată perioada de valabilitate a contractului de credit ipotecar pentru investiţii imobiliare. 

(3) Opozabilitatea cesiunii faţă de terţi, cu excepţia asigurătorului, se face prin înscrierea acesteia la Arhiva Electronică de Garanţii Reale Mobiliare, pe cheltuiala asiguratului. 

(4) Opozabilitatea cesiunii faţă de asigurător se realizează prin notificarea acestuia prin scrisoare cu confirmare de primire sau prin intermediul executorilor bancari ori judecătoreşti. 

(5) Despăgubirile încasate de creditorul ipotecar vor duce la stingerea creanţei în următoarea ordine: dobânzile scadente şi neachitate aferente capitalului împrumutat, suma ratelor de credit rămase de achitat, alte sume datorate de împrumutat creditorului ipotecar la data primirii despăgubirii, în baza contractului de credit. 

(6) Primele de asigurare vor fi achitate de împrumutat, urmând ca acesta să prezinte creditorului ipotecar dovada plăţii acestora, la datele convenite în contractul de credit ipotecar pentru investiţii imobiliare. 

Art. 17. – În cazul în care prin creditul ipotecar pentru investiţii imobiliare se finanţează construcţia, reabilitarea, consolidarea, extinderea unor imobile, creditorul ipotecar poate solicita împrumutatului să încheie un contract de asigurare pentru riscul nefinalizării investiţiilor imobiliare pentru care s-a acordat creditul. Drepturile asiguratului derivând din contractul de asigurare prevăzut mai sus vor fi cesionate în favoarea creditorului ipotecar. 

Art. 18. – Contractele de asigurare prevăzute la art. 16 şi 17 se vor încheia cu o societate de asigurări, iar împrumutătorul nu va avea dreptul să impună împrumutatului un anumit asigurător.“

5. Capitolul IV va avea următorul cuprins:

„CAPITOLUL IV

Executarea creanţelor instituţiilor care acordă credite ipotecare pentru investiţii imobiliare

Art. 19. – (1) În cazul întârzierii la plată, creditorul ipotecar va trimite împrumutatului, la ultima adresă comunicată de acesta, o notificare prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire sau prin executor judecătoresc ori bancar, prevenindu-l asupra consecinţelor încălcării contractului de credit ipotecar pentru investiţii imobiliare. 

(2) În cazul notificării prin scrisoare recomandată, aceasta se consideră primită la data poştei menţionată pe confirmarea de primire. 

Art. 20. – În cazul în care, în termen de 30 de zile de la data primirii notificării prevăzute la art. 19, împrumutatul nu execută obligaţiile asupra cărora a fost notificat, contractul de credit ipotecar pentru investiţii imobiliare se consideră reziliat de plin drept şi întreaga sumă a creditului, cu dobânzile aferente la data operării rezilierii, devine exigibilă. 

Art. 21. – Contractul de credit ipotecar pentru investiţii imobiliare, precum şi garanţiile reale şi personale subsecvente constituie titluri executorii, urmând să fie învestite cu formulă executorie de către instanţa locului unde este situat imobilul. 

Art. 22. – (1) Executarea silită a obligaţiilor de plată ale împrumutaţilor se va face fără condiţionarea de atribuire a unui alt spaţiu de locuit. 

(2) În situaţii excepţionale motivate ca atare, instanţa de la locul executării va putea acorda un termen de maximum 90 de zile în care debitorul îşi va putea căuta o altă locuinţă. Această prevedere se aplică numai împrumutaţilor persoane fizice. 

Art. 23. – Executarea creanţelor ipotecare se va face de către executorii proprii ai instituţiilor autorizate sau de către executorii judecătoreşti, după caz, în condiţiile legii. 

Art. 23¹. – Art. 19 şi 20 nu se aplică în cazul în care creanţa ipotecară devine exigibilă potrivit art. 12 în cazuri de exigibilitate înainte de termen, provocate de alte cauze decât întârzierea la plată.“

6. Capitolul V va avea următorul cuprins:

„CAPITOLUL V

Cesiunea creanţelor ipotecare

Art. 24. – (1) Creanţele ipotecare, care fac parte din portofoliul unei instituţii autorizate prin lege, pot fi cesionate unei alte instituţii de acelaşi tip ori altor entităţi autorizate şi reglementate în acest sens prin legi speciale. 

(2) Cesionarul dobândeşte, pe lângă dreptul de ipotecă aferent creditului ipotecar pentru investiţii imobiliare, drepturile decurgând din contractul de asigurare pentru bunul care face obiectul acestei ipoteci, precum şi celelalte garanţii care însoţesc creanţa ipotecară transmisă. 

Art. 25. – (1) Cesiunea unei creanţe ipotecare, precum şi a unui portofoliu de creanţe ipotecare devine opozabilă faţă de terţii care nu au cunoscut-o pe altă cale, cu excepţia debitorului cedat, prin înscrierea cesiunii la Arhiva Electronică de Garanţii Reale Mobiliare. 

(2) În cazul cesiunii unui portofoliu de creanţe ipotecare, opozabilitatea se poate realiza şi prin înscrierea la Arhiva Electronică de Garanţii Reale Mobiliare a unui aviz global de cesiune, prin care să se descrie creanţele care intră în componenţa portofoliului cedat. Descrierea creanţelor poate fi realizată, după caz, prin utilizarea unei formule generice pentru întregul portofoliu sau pentru o parte a acestuia, respectiv prin descrierea fiecărei creanţe în parte. 

(3) În cazul cesiunii unei creanţe ipotecare sau a unui portofoliu de creanţe ipotecare, opozabilitatea faţă de terţi a fiecărei transmiteri a dreptului de ipotecă aferent unei creanţe cesionate se realizează prin înscrierea acestei transmiteri la Arhiva Electronică de Garanţii Reale Mobiliare, precum şi prin notarea ei în cartea funciară a imobilului respectiv. 

Art. 26. – (1) Cesiunea unei creanţe ipotecare, individuală sau în cadrul unui portofoliu de creanţe ipotecare, devine opozabilă debitorului cedat prin notificarea adresată acestuia de către una dintre părţile contractului de cesiune. 

(2) Dacă cedentul şi cesionarul nu au convenit altfel, cesiunea se notifică de către cedent debitorului cedat, în termen de 10 zile de la încheierea contractului de cesiune, prin scrisoare recomandată. 

(3) Notificarea va menţiona instituţia financiară care va încasa de la debitor sumele pentru rambursarea creditului după cesiune. 

Art. 27. – În cazul în care cedentul şi cesionarul nu convin altfel, rambursarea creditelor ipotecare pentru investiţii imobiliare va fi efectuată către cedent, care acţionează ca mandatar al cesionarului. Cedentul va transmite cesionarului sumele astfel obţinute, iar cheltuielile generate de încasarea şi transmiterea sumelor vor fi suportate de cesionar în limita sumelor stabilite prin contractul de cesiune a creanţelor ipotecare. 

Art. 28. – În cazul în care cedentul va continua să primească sumele rambursate şi dacă părţile nu au convenit altfel, executarea ipotecilor şi a celorlalte garanţii va fi făcută de către acesta în numele şi pe seama cesionarului, pe cheltuiala acestuia din urmă. 

Art. 28¹. – În cazurile prevăzute la art. 27 şi 28, cedentul nu poate renunţa la mandat.“

7. Capitolul VI, cuprinzând articolele 29–32, se abrogă. 

8. Capitolul VII va avea următorul cuprins:

„CAPITOLUL VII

Dispoziţii finale

Art. 33. – Instituţiile autorizate sunt supuse supravegherii prudenţiale şi controlului instituţiilor abilitate prin lege. 

Art. 34. – Prevederile prezentei legi se completează cu prevederile Legii nr. 58/1998 privind activitatea bancară, republicată.“

Art. II. – Legea nr. 190/1999 privind creditul ipotecar pentru investiţii imobiliare, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 611 din 14 decembrie 1999, cu modificările ulterioare, precum şi cu modificările şi completările aduse prin prezenta lege, se va republica în Monitorul Oficial al României, Partea I, dându-se textelor o nouă numerotare. 

 

Această lege a fost adoptată de Parlamentul României, cu respectarea prevederilor art. 75 şi ale art. 76 alin. (2) din Constituţia României, republicată. 

 

 

Bucureşti, 1 martie 2006. 

Nr. 34.