Legea nr. 230/2007
M. Of. nr. 490 din 23 iulie 2007
PARLAMENTUL ROMÂNIEI
CAMERA DEPUTAȚILOR SENATUL
LEGE
privind înființarea, organizarea și
funcționarea asociațiilor de proprietari
Parlamentul României adoptă prezenta lege.
CAPITOLUL I
Dispoziții generale, definiții
Art. 1. Prezenta
lege reglementează aspectele juridice, economice și tehnice cu privire la
înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, precum și
modul de administrare și de exploatare a clădirilor de locuințe aflate în proprietatea
a cel puțin 3 persoane fizice sau juridice, de drept public ori de drept
privat, inclusiv în cazul celor care au în structura lor și spații cu altă
destinație decât aceea de locuință.
Art. 2. În
condițiile art. 1, datorită stării de indiviziune forțată, proprietarii au
obligația să ia măsuri cu privire la drepturile și obligațiile comune ce le
revin tuturor asupra proprietății comune. În acest scop, proprietarii se
pot asocia în asociații de proprietari cu personalitate juridică.
Art. 3. În
sensul prezentei legi, termenii și expresiile de mai jos au următoarele
semnificații:
a) clădire-bloc
de locuințe-condominiu proprietatea imobiliară formată din
proprietăți individuale, definite apartamente sau spații cu altă destinație
decât aceea de locuințe, și proprietatea comună indiviză. Poate fi definit
condominiu și un tronson cu una sau mai multe scări, din cadrul clădirii de
locuit, în condițiile în care se poate delimita proprietatea comună;
b) proprietate
individuală apartamentul sau spațiul cu altă destinație decât
aceea de locuință, parte dintr-o clădire, destinată locuirii sau altor activități,
care împreună cu cota-parte indiviză din proprietatea comună constituie o
unitate de proprietate imobiliară. Cu excepția unor situații pentru care există
alte prevederi exprese în prezenta lege sau în acordul de asociere, dreptul de
proprietate asupra unei proprietăți individuale dintr-un condominiu trebuie
considerat în același mod ca și dreptul de proprietate asupra altor bunuri
imobile;
c) proprietate
comună toate părțile dintr-un condominiu care nu sunt
apartamente sau spații cu altă destinație decât aceea de locuință;
d) proprietate
comună aferentă tronsoanelor sau scărilor care nu poate fi delimitată cel
puțin o instalație pe verticală care alimentează în comun tronsoane ori scări
sau părți de construcție comune tronsoanelor ori scărilor, care nu pot fi definite
separat din punct de vedere fizic ca poziție și suprafață;
e) cotă-parte
indiviză cota-parte de proprietate care îi revine fiecărei
proprietăți individuale din proprietatea comună și este egală cu raportul
dintre suprafața utilă a proprietății individuale și totalul suprafețelor utile
ale tuturor proprietăților individuale;
f) proprietar
al spațiului, respectiv al apartamentului persoana fizică sau
juridică, de drept public ori de drept privat, care are în proprietate acel spațiu,
respectiv apartament, într-un condominiu;
g) asociație
de proprietari formă de asociere autonomă și nonprofit a
majorității proprietarilor dintr-un condominiu;
h) acord de
asociere actul care consfințește decizia proprietarilor de a se
asocia;
i) cheltuieli
ale asociației de proprietari cheltuielile sau obligațiile
financiare ale asociației care sunt legate de exploatarea, reparația ori întreținerea
proprietății comune, precum și cheltuielile cu serviciile de care beneficiază
proprietarii și care nu sunt facturate individual către proprietățile
individuale;
j) cotă de
contribuție la cheltuielile asociației de proprietari suma corespunzătoare
din cheltuielile asociației, pe care fiecare proprietar este obligat să o
plătească lunar;
k) atestat actul
care dovedește calitatea de administrator de imobil.
CAPITOLUL II
Înființarea și înregistrarea asociației de proprietari
Art. 4. (1) Asociația
de proprietari are drept scop administrarea și gestionarea proprietății comune
care, pe lângă drepturi, impune obligații pentru toți proprietarii.
(2) Consecințele
neluării măsurilor de organizare și funcționare cu privire la administrarea și
gestiunea proprietății comune sunt în răspunderea juridică a tuturor
proprietarilor sau a reprezentanților acestora, după caz.
Art. 5. (1) Asociația
de proprietari se înființează prin acordul scris a cel puțin jumătate plus unu
din numărul proprietarilor apartamentelor și spațiilor cu altă destinație decât
aceea de locuință, din cadrul unei clădiri. Acordul se consemnează într-un
tabel nominal, anexă la acordul de asociere.
(2) În clădirile
de locuințe cu mai multe tronsoane sau scări se pot constitui asociații de
proprietari pe fiecare tronson ori scară în parte numai în condițiile în care
nu există o proprietate comună aferentă tronsoanelor sau scărilor care nu poate
fi delimitată.
(3) Dacă este
cazul, asociațiile de proprietari înființate pe scări sau tronsoane de clădire
își reglementează între ele raporturile juridice cu privire la aspectele
tehnice comune acestora, printr-o anexă la acordul de asociere.
Art. 6. (1) Cererea
pentru dobândirea personalității juridice a asociației de proprietari împreună
cu statutul, acordul de asociere și procesul-verbal al adunării generale de
constituire se depun și se înregistrează la organul financiar local în a cărui rază
teritorială se află clădirea.
(2) Statutul și
acordul de asociere se întocmesc în baza prezentei legi.
(3) Acordul de
asociere trebuie să conțină:
a) adresa și
individualizarea proprietății individuale, potrivit actului de proprietate;
b) numele și
prenumele tuturor proprietarilor;
c) descrierea
proprietății, cuprinzând: descrierea clădirii, structura clădirii, numărul de
etaje, numărul de apartamente structurate pe număr de camere, numărul spațiilor
cu altă destinație decât aceea de locuință, suprafața terenului aferent clădirii;
d) enumerarea și
descrierea părților aflate în proprietate comună;
e) cota-parte
indiviză ce revine fiecărui proprietar din proprietatea comună.
(4) Asociația de
proprietari dobândește personalitate juridică în baza încheierii
judecătorului-delegat desemnat la organul financiar local de către președintele
judecătoriei în a cărei circumscripție teritorială se află clădirea.
(5) Încheierea se
dă fără citarea părților și este executorie.
(6) Încheierea
este supusă recursului în termen de 5 zile de la comunicare. Recursul se
judecă cu citarea părților.
Art. 7. Înscrierea
ulterioară în asociația de proprietari a proprietarilor care nu au fost prezenți
la adunarea generală de constituire se face la cererea scrisă a acestora, fără
alte formalități.
Art. 8. (1) Pentru
modificarea sau completarea statutului ori a acordului de asociere este necesar
acordul a cel puțin 2/3 din numărul proprietarilor membri ai asociației de
proprietari.
(2) Orice
modificare sau completare se înregistrează la judecătoria care a emis
încheierea judecătorească de înființare, fără alte formalități.
CAPITOLUL III
Drepturile și obligațiile proprietarilor
Art. 9. Proprietarii
membri ai asociației de proprietari au dreptul să participe, cu drept de vot,
la adunarea generală a proprietarilor, să își înscrie candidatura, să candideze,
să aleagă și să fie aleși în structura organizatorică a asociației de proprietari. Pentru
a beneficia de dreptul de a fi ales, persoana în cauză trebuie să aibă
capacitate deplină de exercițiu.
Art. 10. Proprietarii
au dreptul să cunoască toate aspectele ce țin de activitatea asociației și au
acces, la cerere, la orice document al acesteia.
Art. 11. (1) Proprietarul
poate aduce îmbunătățiri sau modificări proprietății sale individuale, cu
respectarea prevederilor legale referitoare la autorizarea de către autoritatea
publică locală a modificărilor constructive, fără a pune în pericol integritatea
structurală a clădirii sau a altor proprietăți individuale.
(2) Proprietarul
nu poate schimba aspectul sau destinația proprietății comune fără a obține mai
întâi acceptul din partea asociației de proprietari.
Art. 12. Zidurile
dintre apartamentele sau spațiile alăturate, care nu fac parte din structura de
rezistență a clădirii și din proprietatea comună, pot fi reamplasate prin
acordul dintre proprietarii apartamentelor sau spațiilor respective, pe baza autorizației
de modificare a construcției, eliberată de autoritatea publică locală și cu înștiințarea
asociației. Zidurile dintre apartamente sau spații și proprietatea comună
care nu fac parte din structura de rezistență a clădirii pot fi reamplasate
numai prin modificarea acordului de asociere, în baza hotărârii majorității proprietarilor
și a autorizației de modificare a construcției, eliberată de autoritatea
publică locală.
Art. 13. Veniturile
obținute din exploatarea proprietății comune aparțin asociației de proprietari. Aceste
venituri alimentează fondurile speciale ale asociației de proprietari pentru
reparații și investiții cu privire la proprietatea comună și nu se plătesc
proprietarilor.
Art. 14. Proprietarul
este obligat să mențină proprietatea sa individuală, apartament sau spațiu cu
altă destinație decât aceea de locuință, în stare bună, pe propria cheltuială. Niciun
proprietar nu poate încălca, afecta sau prejudicia dreptul de proprietate
comună sau individuală a celorlalți proprietari din condominiu.
Art. 15. Cu
un preaviz de 5 zile, proprietarul este obligat să accepte accesul în
apartamentul sau în spațiul său al unui delegat al asociației, atunci când este
necesar să se inspecteze, să se repare ori să se înlocuiască elemente din
proprietatea comună, la care se poate avea acces numai din respectivul apartament
sau spațiu. Fac excepție cazurile de urgență, când accesul se poate face
fără preaviz.
Art. 16. (1) Proprietarii
sunt obligați să ia măsuri pentru consolidarea sau modernizarea clădirii,
pentru reabilitarea termică și eficiența energetică, potrivit prevederilor
legale. Indiferent de natura intervențiilor, se va avea în vedere menținerea
aspectului armonios și unitar al întregii clădiri.
(2) În clădirile
afectate de seisme, proprietarii au obligația de a lua de urgență măsuri pentru
consolidare, cu sprijinul autorității publice locale sau centrale.
Art. 17. Dacă
proprietarul unui apartament ori spațiu sau oricare altă persoană care acționează
în numele său provoacă daune oricărei părți din proprietatea comună sau unui
alt apartament ori spațiu, respectivul proprietar sau respectiva persoană are
obligația să repare stricăciunile ori să plătească cheltuielile pentru
lucrările de reparații.
Art. 18. În
cazurile în care în clădirile de locuințe unul dintre proprietari sau chiriași
împiedică, cu bună-știință și sub orice formă, folosirea normală a clădirii de
locuit, creând prejudicii celorlalți proprietari ori chiriași, după caz,
proprietarii sau reprezentantul legal al acestora pot solicita instanței să hotărască
măsurile pentru folosirea normală a clădirii, precum și plata daunelor.
Art. 19. În
cazul spațiilor, respectiv al apartamentelor cu mai mult de un proprietar, raporturile
de coproprietate vor fi reglementate potrivit dreptului comun.
Art. 20. (1) Proprietarii
care își înstrăinează apartamentele sau spațiile cu altă destinație decât aceea
de locuință sunt obligați ca la întocmirea formelor de înstrăinare să facă dovada
achitării la zi a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari.
(2) Notarii
publici nu vor autentifica actele de înstrăinare fără o adeverință din partea
sociației de proprietari, care să reprezinte dovada achitării la zi a cotelor
de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, eliberată în original
sub semnătura președintelui și a administratorului asociației de proprietari,
cu precizarea numelui și prenumelui acestora, și cu ștampila asociației de
proprietari. Actele de înstrăinare încheiate cu nerespectarea acestei
obligații sunt nule de drept.
(3) În cazul
existenței unor datorii către asociația de proprietari, înstrăinarea proprietății
se poate face numai dacă se introduce în contract o clauză privitoare la preluarea
datoriilor de către cumpărător.
CAPITOLUL IV
Organizarea și funcționarea asociației de proprietari
Art. 21. (1) La
adunarea generală de constituire a asociației de proprietari, proprietarii vor
alege dintre cei prezenți un comitet executiv, format din președintele asociației
de proprietari și un cenzor sau o comisie de cenzori, și vor hotărî numărul
membrilor acestora și durata mandatelor lor. Dacă dintre membrii asociației
de proprietari nu se poate alege un cenzor sau comisia de cenzori, atunci adunarea
generală a proprietarilor membri ai asociației de proprietari va mandata comitetul
executiv pentru angajarea unui cenzor din afara asociației de proprietari,
persoană fizică ori juridică de specialitate, pe bază de contract sau convenție
de prestări de servicii.
(2) Cenzorul sau
membrii comisiei de cenzori trebuie să aibă cel puțin studii medii și pot
depune, dacă adunarea generală a asociației de proprietari hotărăște astfel,
într-un cont bancar al asociației de proprietari, o garanție suficientă și
îndestulătoare, pe baza unui contract de garanție încheiat în acest sens. Cuantumul
garanției nu poate fi mai mic decât media anuală a totalului cheltuielilor
lunare ale asociației.
(3) Președintele
asociației de proprietari este fie candidatul care va obține cel mai mare număr
de voturi la alegerea membrilor comitetului executiv, fie oricare alt membru al
comitetului executiv ales prin voința sa și a majorității proprietarilor din
cadrul adunării generale. Președintele, în situații deosebite, poate numi
temporar dintre membrii comitetului executiv un vicepreședinte căruia îi poate
delega atribuțiile sale.
Art. 22. (1) Deponentul
garanției menționate la art. 21 alin. (2) nu poate dispune în
niciun mod de suma depusă drept garanție și nici de dobânda aferentă, decât
după îndeplinirea cumulativă a următoarelor condiții: aprobarea descărcării de gestiune
privind exercițiul financiar precedent de către adunarea generală a membrilor
asociației de proprietari, precum și încetarea efectelor delegației menționate
la art. 21.
(2) În cazul în
care se constată de către reprezentanții asociației de proprietari sau de către
proprietarii înșiși minusuri în gestiune, asociația poate dispune asupra unei
sume de bani egale cu cuantumul minusului în gestiune, direct din contul bancar
menționat la art. 21 alin. (2), cu aprobarea scrisă, expresă,
anterioară a adunării generale, fără a avea nevoie de consimțământul
deponentului garanției.
Art. 23. (1) După
adunarea generală de constituire a asociației de proprietari va avea loc cel puțin
o dată pe an, în primul trimestru, o adunare generală a proprietarilor membri
ai asociației. Responsabilitatea cu privire la neconvocarea a cel puțin
unei adunări generale a proprietarilor aparține membrilor comitetului executiv,
inclusiv președintelui asociației de proprietari.
(2) Adunarea
generală este alcătuită din toți proprietarii membri ai asociației de
proprietari.
(3) Adunarea
generală ordinară se convoacă fie de președintele asociației de proprietari,
fie de comitetul executiv.
(4) Pentru situații
speciale sau de maximă urgență, adunările generale extraordinare ale asociației
pot fi convocate oricând de către comitetul executiv sau de către cel puțin 20%
din numărul proprietarilor membri ai asociației de proprietari.
(5) Proprietarii
trebuie anunțați, prin afișare la loc vizibil sau pe bază de tabel nominal
convocator, asupra oricărei adunări generale a asociației de proprietari, cu
cel puțin 7 zile înainte de data stabilită, inclusiv cu privire la ordinea de
zi a adunării generale. Ordinea de zi anunțată se poate completa prin hotărâre
a adunării generale.
Art. 24. (1) Adunarea
generală poate adopta hotărâri, dacă majoritatea proprietarilor membri ai
asociației de proprietari (jumătate plus unu) sunt prezenți personal sau
prin reprezentant legal.
(2) Dacă la prima
convocare nu este întrunit cvorumul necesar de jumătate plus unu, adunarea
generală va fi suspendată și reconvocată în termen de maximum 10 zile de la data
primei convocări.
(3) La adunarea
generală reconvocată, dacă există dovada că toți membrii asociației de
proprietari au fost convocați, hotărârile pot fi adoptate, indiferent de
numărul membrilor prezenți, prin votul majorității acestora.
(4) Hotărârile
adunării generale a asociației de proprietari sunt obligatorii și pentru
proprietarii din condominiu care nu au fost prezenți la adunarea generală,
precum și pentru proprietarii care nu sunt membri ai asociației de proprietari.
Art. 25. (1) Pentru
adoptarea hotărârilor în adunarea generală a asociației de proprietari, se vor
avea în vedere următoarele:
a) fiecare
proprietar are dreptul la un vot pentru proprietatea sa;
b) pentru
hotărârile cu privire la stabilirea fondurilor de investiții pentru
consolidare, reabilitare și modernizare, votul fiecărui proprietar are o
pondere egală cu cota-parte din proprietatea comună;
c) proprietarul
poate fi reprezentat în adunarea generală de către un membru al familiei sau de
către un alt reprezentant care are o împuternicire scrisă și semnată de către
proprietarul în numele căruia votează;
d) un membru al
asociației de proprietari poate reprezenta unul sau mai mulți membri absenți,
dacă prezintă împuternicire semnată de către proprietarii în numele cărora
votează;
e) în cazul unui
vot paritar, votul președintelui asociației de proprietari este decisiv.
(2) Hotărârile
adunărilor generale vor fi luate cu votul majorității membrilor asociației de
proprietari prezenți la adunarea generală convocată sau reconvocată, după caz. În
statutul propriu al asociației de proprietari pot fi prevăzute și alte condiții,
dar nu mai puțin de jumătate plus unu din voturile celor prezenți la adunarea
generală convocată sau reconvocată.
(3) În situații
excepționale, hotărârile pot fi luate prin acordul scris al majorității
proprietarilor unei scări sau unui bloc, membri ai asociației de proprietari,
pentru probleme care îi vizează direct, pe bază de tabel nominal.
(4) Hotărârile
adunărilor generale se consemnează în registrul de procese-verbale al asociației
de proprietari, se semnează de către toți membrii comitetului executiv și se comunică,
în scris, tuturor proprietarilor.
Art. 26. Dacă
o hotărâre a adunării generale este contrară legii, statutului sau acordului de
asociere a asociației de proprietari ori este de natură să producă daune
intereselor proprietarilor, aceștia pot ataca în justiție respectiva hotărâre,
în termen de 45 de zile de la adoptarea acesteia. Acționarea în justiție
nu întrerupe executarea hotărârii decât în cazul în care instanța dispune
suspendarea acesteia.
Art. 27. Adunarea
generală a proprietarilor membri ai asociației de proprietari are următoarele
atribuții:
a) alege și
revocă din funcție președintele, membrii comitetului executiv și cenzorul sau
membrii comisiei de cenzori a asociației de proprietari;
b) adoptă,
modifică sau revocă hotărâri;
c) adoptă și
modifică bugetele de venituri și cheltuieli;
d) mandatează
comitetul executiv reprezentat de președintele asociației de proprietari pentru
angajarea și eliberarea din funcție a persoanei care ocupă funcția de
administrator imobile sau a altor angajați ori prestatori, în scopul
administrării și bunei funcționări a clădirii;
e) exercită alte
atribuții care i-au fost conferite prin statut, prin acordul de asociere sau
prin votul proprietarilor asociați.
Art. 28. (1) Asociația
de proprietari poate intermedia servicii între furnizori și proprietarii
consumatori, în special cu privire la serviciile publice de utilități, pe baza
unor contracte de prestări de servicii sau de furnizare cu caracter individual. Pentru
contractele de furnizare cu caracter individual, drepturile și obligațiile cu
privire la serviciul furnizat aparțin, pe de o parte, furnizorului și de
cealaltă parte, proprietarului.
(2) Pentru
recuperarea debitelor cu privire la serviciile publice de utilități, furnizorul
serviciului va acționa împotriva proprietarilor restanțieri.
(3) Serviciul de
intermediere din partea asociației de proprietari constă în: repartizarea
facturilor către proprietari prin lista de plată lunară, încasarea și plata sumelor
reprezentând contravaloarea consumului facturat, înștiințarea furnizorului cu privire
la debitori.
Art. 29. (1) Cu
excepția atribuțiilor rezervate exclusiv proprietarilor cu privire la proprietățile
individuale, apartamente sau spații cu altă destinație decât aceea de locuință,
comitetul executiv reprezintă asociația de proprietari în administrarea și exploatarea
clădirii.
(2) Comitetul
executiv poate angaja personal specializat pentru îndeplinirea atribuțiilor ce
îi revin.
Art. 30. (1) Comitetul
executiv, reprezentat de președintele asociației de proprietari, are
următoarele atribuții:
a) duce la
îndeplinire hotărârile adunării generale și urmărește respectarea prevederilor
legale, a statutului și a acordului de asociere ale asociației de proprietari;
b) emite, dacă
este cazul, decizii scrise privind reguli pentru ducerea la îndeplinire a
hotărârilor adunărilor generale și pentru respectarea prevederilor legale, a
statutului și a acordului de asociere, precum și alte decizii ce privesc
activitatea din asociația de proprietari;
c) întocmește
proiectul bugetului de venituri și cheltuieli și pregătește desfășurarea
adunărilor generale;
d) reglementează
folosirea, întreținerea, repararea, înlocuirea și modificarea părților
proprietății comune, inclusiv cu privire la consumurile aferente proprietății
comune;
e) întocmește sau
propune planuri de măsuri și activități și urmărește realizarea lor;
f) supraveghează
desfășurarea tuturor activităților din cadrul asociației de proprietari, în mod
special situația încasărilor și plăților lunare;
g) pentru scopul și
activitățile asociației de proprietari, angajează și demite, încheie și
reziliază contracte;
h) își asumă
obligații, în nume propriu sau în numele proprietarilor membri ai asociației de
proprietari, privind interesele legate de clădire;
i) inițiază sau
apără în procese, în nume propriu sau în numele proprietarilor membri ai asociației
de proprietari, interesele legate de clădire;
j) stabilește
sistemul propriu de penalizări ale asociației de proprietari pentru restanțele
afișate pe lista de plată ce privesc cheltuielile asociației de proprietari,
conform prevederilor legale;
k) avizează
documentele asociației de proprietari;
l) asigură
completarea la zi a cărții tehnice a construcției;
m) asigură
urmărirea comportării în timp a construcției, pe toată durata de existență a
acesteia;
n) gestionează
situațiile excepționale și de criză;
o) exercită alte
atribuții care i-au fost conferite prin hotărârile adunării generale.
(2) Ședințele
comitetului executiv sunt legal întrunite dacă jumătate plus unu din numărul
membrilor săi sunt prezenți. Ședințele comitetului executiv pot fi
convocate de președintele asociației de proprietari sau de jumătate plus unu
din numărul membrilor săi.
(3) Deciziile
comitetului executiv se consemnează în registrul de decizii al comitetului
executiv.
Art. 31. (1) Președintele
asociației de proprietari reprezintă asociația în derularea contractelor și își
asumă obligații în numele acesteia. El reprezintă asociația de proprietari
în relațiile cu terții, inclusiv în acțiunile inițiate de asociație împotriva
unui proprietar care nu și-a îndeplinit obligațiile față de asociație sau în
procesele inițiate de un proprietar care contestă o hotărâre a adunării
generale a proprietarilor.
(2) Președintele
asociației de proprietari supraveghează și urmărește aplicarea hotărârilor
adunării generale, respectarea prevederilor statutului și acordului de
asociere, precum și aplicarea deciziilor comitetului executiv. Acesta, în
funcție de situație, poate propune comitetului executiv sau adunării generale,
după caz, măsuri împotriva celor care nu respectă regulile, regulamentele,
hotărârile și deciziile asociației de proprietari, conform prevederilor legale și
statutare.
Art. 32. (1) Președintele
asociației de proprietari sau membrii comitetului executiv pot fi remunerați pe
baza unui contract de mandat, conform hotărârii adunării generale a proprietarilor,
la data adoptării bugetului anual de venituri și cheltuieli.
(2) Pentru neîndeplinirea
atribuțiilor ce le revin, membrii comitetului executiv, inclusiv președintele
asociației de proprietari, răspund personal sau în solidar, după caz, în fața legii
și a proprietarilor pentru daunele și prejudiciile cauzate proprietarilor în
mod deliberat.
Art. 33. (1) Cenzorul
sau comisia de cenzori a asociației de proprietari are, în principal,
următoarele atribuții:
a) verifică
legalitatea actelor și documentelor, a hotărârilor, deciziilor, regulilor și
regulamentelor;
b) verifică execuția
bugetului de venituri și cheltuieli;
c) verifică
gestiunea financiar-contabilă;
d) cel puțin o
dată pe an, întocmește și prezintă adunării generale rapoarte asupra activității
sale și asupra gestiunii asociației de proprietari, propunând măsuri.
(2) Cenzorul sau
cenzorii aleși ai asociației de proprietari pot fi remunerați pe baza unui
contract de mandat, conform hotărârii adunării generale a proprietarilor, la
data adoptării bugetului anual de venituri și cheltuieli.
(3) Pentru
neîndeplinirea atribuțiilor ce le revin, cenzorul sau cenzorii asociației de
proprietari răspund personal sau în solidar, în fața legii și a proprietarilor,
pentru daunele și prejudiciile cauzate proprietarilor în mod deliberat.
Art. 34. (1) Administrarea,
întreținerea, investițiile și reparațiile asupra proprietății comune sunt în
sarcina asociației de proprietari.
(2) Asociația de
proprietari angajează persoane fizice atestate pentru funcția de administrator
sau încheie contracte cu persoane juridice specializate și autorizate pentru
realizarea, respectiv furnizarea serviciilor necesare administrării, întreținerii,
investițiilor și reparațiilor asupra proprietății comune.
CAPITOLUL V
Administrarea în asociația de proprietari
Art. 35. (1) Pentru
activitatea de administrare care include activități de administrare tehnică, de
contabilitate și casierie, asociația de proprietari poate angaja fie persoane
fizice atestate pentru funcția de administrator de imobile, fie poate încheia contract
de administrare cu persoane juridice specializate și autorizate, care au ca
obiect de activitate numai domeniul asociațiilor de proprietari ori care au ca
activitate principală administrarea imobilelor pe bază de tarife sau contract. Administratorilor
de imobile li se aplică în mod corespunzător prevederile art. 21 alin. (2) și
ale art. 22.
(2) Persoanele
fizice pot fi angajate prin încheierea unui contract individual de muncă,
conform celor stabilite prin negociere directă.
(3) Candidații
pentru funcția de administrator de imobile trebuie să prezinte comitetului
executiv al asociației de proprietari documentele solicitate, garanțiile
profesionale și materiale prevăzute de lege și trebuie să nu fi suferit nicio condamnare.
(4) Comitetul
executiv adoptă decizii asupra cuantumului salariilor, al indemnizațiilor și al
eventualelor premieri care se acordă personalului încadrat cu contract
individual de muncă, precum și asupra valorii și a modalităților de
contractare, în cazul în care administrarea clădirii este asigurată de persoane
juridice, în limita bugetului de venituri și cheltuieli adoptat de adunarea
generală a proprietarilor.
(5) De asemenea,
comitetul executiv decide și asupra acordării unor drepturi bănești membrilor
asociației de proprietari care desfășoară activități lucrative folositoare
acesteia, în limita bugetului de venituri și cheltuieli adoptat de adunarea
generală a proprietarilor.
Art. 36. Administratorul,
persoană fizică sau juridică, are, în principal, următoarele atribuții:
a) prestarea
serviciilor în mod profesional;
b) gestionarea
bunurilor materiale și a fondurilor bănești;
c) efectuarea
formalităților necesare în angajarea contractelor cu furnizorii de servicii
pentru exploatarea și întreținerea clădirii, derularea și urmărirea realizării
acestor contracte;
d) asigurarea
cunoașterii și respectării regulilor cu privire la proprietatea comună;
e) gestionarea
modului de îndeplinire a obligațiilor cetățenești ce revin proprietarilor în
raport cu autoritățile publice. Obligațiile cetățenești sunt cele
stabilite, potrivit legii, de adunarea generală a proprietarilor;
f) îndeplinirea
oricăror alte obligații expres prevăzute de lege.
Art. 37. Pentru
lucrările privind proprietatea comună, administratorul, ținând seama de preț,
durată de execuție și calitate, supune spre analiză, selecție de oferte și
aprobare comitetului executiv al asociației de proprietari ofertele operatorilor
economici care satisfac cerințele, în vederea executării lucrărilor, conform
legislației în vigoare.
Art. 38. Pentru
protejarea intereselor proprietarilor și ale asociației de proprietari
împotriva riscurilor aferente activității de administrare într-un condominiu,
administratorii de imobile, persoane fizice sau juridice, de drept public ori
de drept privat, pot încheia polițe de asigurare de răspundere civilă profesională. Asigurarea
de răspundere civilă profesională nu acoperă riscurile cu privire la fraudă, înșelăciune,
deturnare de fonduri înfăptuite cu bună-știință. Persoanele care nu au calitatea
de administrator de imobile nu pot încheia polițe de asigurare de răspundere
civilă profesională.
Art. 39. Proprietatea
comună poate fi utilizată de către terți, persoane fizice sau juridice, de
drept public ori de drept privat, numai cu acordul majorității proprietarilor
membri ai asociației și al proprietarilor direct afectați de vecinătate, în
baza unui contract de închiriere, de folosință sau de concesiune.
Art. 40. Asociația
de proprietari are obligația să ia măsuri cu privire la îmbunătățirea
confortului termic al clădirii.
Art. 41. Modificările
constructive și utilizarea în alte scopuri a unor părți sau elemente de
construcție ale clădirii, cum ar fi: ancorarea de reclame pe pereți,
suspendarea de stâlpi, pereți, scări interioare și altele asemenea, se vor
putea face numai pe baza deciziei comitetului executiv, cu acordul
proprietarilor direct afectați și, după caz, pe baza unui proiect tehnic
întocmit de instituții de specialitate, verificat de un expert autorizat,
precum și cu autorizația pentru executarea de lucrări, eliberate în condițiile
legii.
Art. 42. Schimbarea
destinației locuințelor, precum și a spațiilor cu altă destinație decât aceea
de locuință față de destinața inițială, conform proiectului inițial al clădirii
cu locuințe, se poate face numai cu avizul comitetului executiv și cu acceptul proprietarilor
direct afectați cu care se învecinează, pe plan orizontal și vertical, spațiul
supus schimbării.
Art. 43. Pentru
lucrări majore cu privire la exploatarea, întreținerea, repararea,
consolidarea, reabilitarea și modernizarea proprietății comune, asociația de
proprietari poate angaja, în numele proprietarilor și cu semnătura lor
individuală, credite bancare sau orice alte forme de creditare, conform prevederilor
legale.
Art. 44. Pentru
riscurile cu privire la proprietatea comună, asociația de proprietari, în
numele proprietarilor asociați, poate încheia polițe de asigurare.
CAPITOLUL VI
Cheltuielile asociației de proprietari
Art. 45. (1) Anul
fiscal al asociației de proprietari este anul calendaristic.
(2) Înainte de
începutul următorului an fiscal și pentru fiecare an fiscal ce urmează,
comitetul executiv va pregăti și va prezenta proprietarilor în adunarea
generală un buget anual de venituri și cheltuieli, suficient pentru a acoperi
cheltuielile asociației de proprietari, inclusiv fondurile necesare organizării
și funcționării acesteia.
(3) Proprietarii
membri ai asociației de proprietari au obligația să aprobe și un fond de reparații
anual, necesar pentru repararea și îmbunătățirea proprietății comune. Comitetul
executiv va pregăti și va prezenta adunării generale suma anuală necesară
pentru constituirea sau completarea acestui fond, care se alimentează în avans,
în tranșe lunare egale, prevăzute în lista de plată a cheltuielilor asociației
de proprietari. Plățile pentru repararea și îmbunătățirea proprietății
comune se vor face din fondul de reparații. Proprietarii membri ai asociației
de proprietari pot aproba și alte fonduri cu caracter special.
(4) Asociația de
proprietari poate deschide unul sau mai multe conturi la oricare unitate
bancară, în condițiile legii.
Art. 46. Toți
proprietarii au obligația să plătească lunar, conform listei de plată a
cheltuielilor asociației de proprietari, în avans sau pe baza facturilor emise
de furnizori, cota de contribuție ce le revine la cheltuielile asociației de
proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociația de proprietari.
Art. 47. Cheltuielile
asociației de proprietari sunt următoarele:
a) cheltuieli pe
număr de persoane care locuiesc sau desfășoară activități în proprietăți
individuale;
b) cheltuieli pe
consumuri individuale;
c) cheltuieli pe
cota-parte indiviză, în funcție de suprafața utilă a proprietății individuale;
d) cheltuieli pe
beneficiari, aferente serviciilor individuale ale proprietarilor, dar
gestionate financiar prin intermediul asociației de proprietari;
e) cheltuieli pe
consumatori tehnici;
f) cheltuieli de
altă natură.
Art. 48. (1) Stabilirea
și repartizarea sumei care privește proprietatea comună ce revine fiecărui
proprietar din cadrul condominiului se fac proporțional cu cota-parte indiviză
din proprietatea comună.
(2) Cheltuielile
efectuate de asociația de proprietari pentru plata unor servicii de utilități
publice sau de altă natură, legate de proprietățile individuale din condominiu și
care nu se facturează individual pe fiecare dintre acestea, se repartizează
după același criteriu care a stat la baza emiterii facturii, în conformitate cu
prevederile contractului încheiat cu furnizorul respectivului serviciu.
Art. 49. (1) Asociația
de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalizări pentru orice sumă
cu titlu de restanță, afișată pe lista de plată. Penalizările nu vor fi
mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere și se vor aplica numai după o perioadă
de 30 de zile care depășește termenul stabilit pentru plată, fără ca suma
penalizărilor să poată depăși suma la care s-au aplicat.
(2) Termenul de
plată a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, afișate
pe lista lunară de plată, este de maximum 20 de zile calendaristice.
(3) Sumele
rezultate din aplicarea penalităților de întârziere vor face obiectul fondului
de penalități al asociației de proprietari și se vor utiliza numai pentru plata
penalizărilor impuse asociației de proprietari de către terți și pentru
cheltuieli cu reparațiile asupra proprietății comune sau alte cheltuieli de natură
administrativă.
Art. 50. (1) Asociația
de proprietari are dreptul de a acționa în justiție pe orice proprietar care se
face vinovat de neplata cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de
proprietari mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit.
(2) Acțiunea
asociației de proprietari este scutită de taxă de timbru.
(3) Sentința dată
în favoarea asociației de proprietari, pentru sumele datorate de oricare
proprietar, poate fi pusă în aplicare pentru acoperirea datoriilor prin orice
modalitate permisă de Codul de procedură civilă.
Art. 51. (1) Asociația
de proprietari are un privilegiu imobiliar cu rang prioritar asupra
apartamentelor și altor spații proprietăți individuale ale proprietarilor din
condominiu, precum și un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale
acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cotă de contribuție la cheltuielile
asociației de proprietari, după cheltuielile de judecată datorate tuturor
creditorilor în interesul cărora au fost făcute.
(2) Privilegiul
se înscrie în registrul de publicitate imobiliară al judecătoriei, la cererea
președintelui asociației de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima listă lunară
de plată a cotelor de contribuție din care rezultă suma datorată cu titlu de
restanță. Privilegiul se radiază la cererea președintelui asociației de proprietari
sau a proprietarului, pe baza chitanței ori a altui înscris prin care asociația
confirmă plata sumei datorate.
(3) Operațiunile
de publicitate imobiliară privitoare la privilegiul prevăzut la alin. (1) și
(2) sunt scutite de taxă de timbru.
CAPITOLUL VII
Raportul dintre administrația publică locală și centrală și
asociațiile de proprietari
Art. 52. (1) Consiliile
locale ale municipiilor, orașelor, comunelor și ale sectoarelor municipiului
București sprijină activitatea asociațiilor de proprietari pentru realizarea
scopurilor și sarcinilor ce le revin, în conformitate cu prevederile legale în vigoare.
(2) Consiliile
locale organizează în cadrul aparatului propriu un compartiment specializat în
sprijinirea și îndrumarea asociațiilor de proprietari.
Art. 53. (1) Compartimentele
specializate înființate în cadrul autorității publice locale îndrumă și
sprijină proprietarii pentru a se constitui în asociații de proprietari.
(2) Consiliile
locale ale municipiilor, orașelor, comunelor și ale sectoarelor municipiului
București îndrumă și sprijină asociațiile de proprietari pentru îndeplinirea obligațiilor
locale ce le revin asupra proprietății comune.
Art. 54. (1) Persoanele
fizice care au calitatea de administrator de imobile sunt atestate de către
primar, la propunerea compartimentelor specializate din cadrul autorității administrației
publice locale, în baza unei hotărâri a consiliului local.
(2) Atestatul are
drept scop certificarea calităților profesionale ale persoanelor care doresc să
practice activitatea de administrare a imobilelor la asociațiile de proprietari.
Art. 55. Consiliile
locale, cu sprijinul aparatului propriu al consiliilor județene, respectiv al
Consiliului General al Municipiului București, exercită controlul asupra
activității financiar-contabile din cadrul asociațiilor de proprietari, din
oficiu ori la solicitarea unuia sau mai multor membri ai asociației de proprietari.
CAPITOLUL VIII
Sancțiuni
Art. 56. (1) Constituie
contravenții următoarele fapte:
a) neluarea de
către proprietari, de către asociația de proprietari sau de către comitetul
executiv al asociației de proprietari a tuturor măsurilor necesare pentru
repararea și menținerea în stare de siguranță a clădirii și a instalațiilor comune
aferente (ascensor, hidrofor, instalații de alimentare cu apă, de canalizare,
de încălzire centrală, de preparare și distribuire a apei calde, instalații
electrice și de gaze, centrale termice, crematorii, instalații de colectare a
deșeurilor, instalații de antenă colectivă, telefonie etc.) pe toată
durata existenței acestora;
b) neîndeplinirea
atribuțiilor de către președinte, membrii comitetului executiv, cenzori,
administrator de imobil;
c) neexecutarea
de către proprietar a lucrărilor de întreținere, reparații sau de înlocuire a
elementelor de construcții și instalații aflate în proprietatea sa individuală,
dacă aceasta este de natură să aducă prejudicii celorlalți proprietari;
d) schimbarea de
către proprietar a destinației locuinței fără autorizațiile și aprobările
legale;
e) modificarea
aspectului proprietății comune, precum și a elementelor constructive ale clădirii
fără aprobările și autorizațiile legale;
f) neaplicarea
sau nerespectarea prevederilor prezentei legi de către funcționarii publici și
personalul angajat al autorităților publice locale și centrale, inclusiv
personalul regiilor ori al societăților furnizoare de servicii publice de
utilități, dacă fapta nu a fost comisă în astfel de împrejurări încât să
constituie infracțiune.
(2) Contravențiile
prevăzute la alin. (1) se sancționează după cum urmează:
a) faptele
prevăzute la lit. a), b) și c) se sancționează cu amendă de la
500 lei la 3.000 lei;
b) fapta
prevăzută la lit. d), cu amendă de la 200 lei la 1.000 lei;
c) faptele
prevăzute la lit. e) și f), cu amendă de la 2.500 lei la 5.000 lei.
(3) Sancțiunile
pentru contravențiile prevăzute la alin. (1) lit. a)e) se
aplică persoanelor fizice constatate vinovate, iar cea prevăzută la alin. (1) lit. f) funcționarilor
publici sau personalului angajat al autorităților publice, inclusiv
personalului regiilor ori societăților furnizoare de servicii de utilități
publice.
(4) Constatarea
contravențiilor prevăzute de prezenta lege, făcută la sesizarea oricărei
persoane interesate, precum și aplicarea sancțiunilor corespunzătoare se fac de
către persoanele împuternicite de Inspectoratul de Stat în Construcții și de
Ministerul Internelor și Reformei Administrative, de primari sau de împuterniciții
acestora.
Art. 57. Prevederile
art. 56 referitoare la contravenții se completează cu dispozițiile Ordonanței
Guvernului nr. 2/2001 privind regimul juridic al contravențiilor, aprobată
cu modificări și completări prin Legea nr. 180/2002, cu modificările și completările
ulterioare.
CAPITOLUL IX
Dispoziții tranzitorii și finale
Art. 58. (1) Instituțiile
administrației publice locale ori centrale sau orice alte societăți de stat,
care dețin în proprietate apartamente sau spații cu altă destinație decât aceea
de locuință în clădirile de locuințe, au aceleași drepturi și obligații ca oricare
alt proprietar din condominiu și au obligația să mandateze persoane fizice sau
juridice pentru a colabora cu asociația de proprietari.
(2) Raporturile
juridice ale proprietarului, stabilite de comun acord cu chiriașul, indiferent
de statutul locuinței, precum și nerespectarea obligațiilor contractuale de
către chiriaș nu absolvă proprietarul de la obligațiile sale față de asociația
de proprietari prevăzute în prezenta lege.
Art. 59. În
termen de 60 de zile de la data intrării în vigoare a prezentei legi,
Ministerul Internelor și Reformei Administrative, împreună cu Ministerul Economiei
și Finanțelor, Ministerul Muncii, Familiei și Egalității de Șanse, Ministerul
Transporturilor și Ministerul Justiției vor elabora și supune spre adoptare Guvernului
normele metodologice de punere în aplicare a prevederilor acesteia.
Art. 60. Prezenta
lege intră în vigoare la 30 de zile de la data publicării în Monitorul Oficial
al României, Partea I.
Art. 61. La
data intrării în vigoare a prezentei legi se abrogă: art. 35 alin. 3,
art. 351, art. 36, art. 64, art. 69 și
anexa nr. 2 din Legea locuinței nr. 114/1996, republicată în
Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 393 din 31 decembrie 1997, cu
modificările și completările ulterioare, Ordonanța Guvernului nr. 85/2001
privind organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, publicată în
Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 554 din 1 septembrie 2001,
aprobată cu modificări prin Legea nr. 234/2002, precum și orice alte
dispoziții contrare.
Această lege a fost
adoptată de Parlamentul României, în condițiile art. 77 alin. (2), cu
respectarea prevederilor art. 75 și ale art. 76 alin. (1) din
Constituția României, republicată.
PREȘEDINTELE CAMEREI DEPUTAȚILOR BOGDAN OLTEANU |
PREȘEDINTELE SENATULUI NICOLAE VĂCĂROIU |
București, 6 iulie
2007.
Nr. 230.