Legea nr. 114/1996 – Republicare*)

M. Of. nr. 393 din 31 decembrie 1997

 

LEGEA  LOCUINŢEI  Nr. 114/1996

 

Reglementarea cadrului general de realizare, exploatare şi administrare a locuinţelor are la bază următoarele principii:

Accesul liber şi neîngrădit la locuinţă este un drept al fiecărui cetăţean.

Realizarea locuinţelor constituie un obiectiv major, de interes naţional, pe termen lung, al administraţiei publice centrale şi locale.

 

CAPITOLUL I

Dispoziţii generale

Art. 1. – Prezenta lege reglementează aspectele sociale, economice, tehnice şi juridice ale construcţiei şi folosinţei locuinţelor.

Art. 2. – Termenii utilizaţi în cuprinsul prezentei legi au următorul înţeles:

a) Locuinţă

Construcţie alcătuită din una sau mai multe camere de locuit, cu dependinţele, dotările şi utilităţile necesare, care satisface cerinţele de locuit ale unei persoane sau familii.

b) Locuinţă convenabilă

Locuinţă care, prin gradul de satisfacere a raportului dintre cerinţa utilizatorului şi caracteristicile locuinţei, la un moment dat, acoperă necesităţile esenţiale de odihnă, preparare a hranei, educaţie şi igienă, asigurând exigenţele minimale prezentate în anexa nr. 1 la prezenta lege.

c) Locuinţă socială

Locuinţă care se atribuie cu chirie subvenţionată unor persoane sau familii, a căror situaţie economică nu le permite accesul la o locuinţă în proprietate sau închirierea unei locuinţe în condiţiile pieţei.

d) Locuinţă de serviciu

Locuinţă destinată funcţionarilor publici, angajaţilor unor instituţii sau agenţi economici, acordată în condiţiile contractului de muncă, potrivit prevederilor legale.

e) Locuinţă de intervenţie

Locuinţă destinată cazării personalului unităţilor economice sau bugetare, care, prin contractul de muncă, îndeplineşte activităţi sau funcţii ce necesită prezenţa permanentă sau în caz de urgenţă în cadrul unităţilor economice.

f) Locuinţă de necesitate

Locuinţă destinată cazării temporare a persoanelor şi familiilor ale căror locuinţe au devenit inutilizabile în urma unor catastrofe naturale sau accidente sau ale căror locuinţe sunt supuse demolării în vederea realizării de lucrări de utilitate publică, precum şi lucrărilor de reabilitare ce nu se pot efectua în clădiri ocupate de locatari.

g) Locuinţă de protocol

Locuinţă destinată utilizării de către persoanele care sunt alese sau numite în unele funcţii ori demnităţi publice, exclusiv pe durata exercitării acestora.

h) Casă de vacanţă

Locuinţă ocupată temporar, ca reşedinţă secundară, destinată odihnei şi recreerii.

Art. 3. – Autorizarea executării construcţiilor de locuinţe noi, indiferent de natura proprietăţii sau a amplasamentului, se face pe baza satisfacerii exigenţelor minimale, prevăzute în anexa nr. 1 la prezenta lege.

Consiliile judeţene şi locale, potrivit competenţelor stabilite prin lege, pot autoriza executarea etapizată a construcţiilor de locuinţe.

 

CAPITOLUL II

Dezvoltarea construcţiei de locuinţe

Art. 4. – Persoanele fizice sau juridice române pot realiza, cu respectarea prevederilor legale, construcţii de locuinţe pentru folosinţă proprie sau în scopul valorificării acestora.

Art. 5. – Persoanele juridice române care investesc din profit pentru realizarea de locuinţe, având ca suprafeţe construite cele prevăzute în anexa nr. 1 la prezenta lege, beneficiază de scutirea de impozit pe profitul investit cu această destinaţie, în anul fiscal respectiv.

Locuinţele care se realizează în condiţiile prezentului articol, precum şi ale art. 7 şi 20 din prezenta lege, se pot amplasa pe terenurile aparţinând persoanelor fizice beneficiare de locuinţe, ale persoanelor juridice investitoare sau pe terenuri concesionate în acest scop de către consiliile locale persoanelor juridice sau fizice, conform prevederilor legale, fără licitaţie publică, cu reducerea taxei de concesiune până la 95%.

Art. 6. – Persoanele juridice române care investesc din profit în lucrări de consolidare la locuinţele avariate de seisme, precum şi de reabilitare a locuinţelor existente, de categoria a III-a, a IV-a şi garsoniere, realizate în condiţiile H.C.M. nr. 1.650/1968, ale H.C.M. nr. 1.669/1969 şi ale H.C.M. nr. 585/1971, beneficiază de scutirea de impozit pe profit, conform prevederilor art. 5 din prezenta lege.

Art. 7. – Consiliile locale pot realiza din depozitele special constituite locuinţe cu suprafeţele construite prevăzute în anexa nr. 1 la prezenta lege, exercitând controlul asupra preţului de vânzare, în vederea înlesnirii accesului la proprietate pentru unele categorii de persoane, în următoarea ordine de prioritate:

a) tinerii căsătoriţi care, la data contractării locuinţei, au, fiecare, vârsta de până la 35 de ani;

b) persoanele care beneficiază de facilităţi la cumpărarea sau construirea unei locuinţe, potrivit prevederilor Legii nr. 42/1990, republicată;

c) persoanele calificate din agricultură, învăţământ, sănătate, administraţie publică şi culte, care îşi stabilesc domiciliul în mediul rural;

d) alte categorii de persoane stabilite de consiliile locale.

Persoanele din categoriile menţionate la lit. a)–c) beneficiază de o subvenţie de la bugetul de stat, în limitele prevederilor bugetare anuale, în raport cu venitul, de până la 30% din valoarea locuinţei, la data contractării, precum şi de plata în rate lunare, pe termen de 20 de ani, a diferenţei faţă de preţul final al locuinţei, după ce s-au scăzut subvenţia şi avansul minim obligatoriu de 10% din valoarea locuinţelor la data contractării, achitat de contractant.

Persoanele prevăzute la lit. d) beneficiază de plata în rate lunare, în termen de 20 de ani, a diferenţei faţă de preţul final al locuinţei, după ce s-a scăzut avansul minim obligatoriu de 30% din valoarea locuinţei la data contractării, achitat de contractant.

Dobânda la suma avansată din depozitul special, care se restituie în rate, este de 5% anual.

În cazul nerestituirii la termenele stabilite a ratelor scadente, se va plăti o dobândă de 10% anual asupra acestor rate.

Autorităţile publice locale, prin administratori delegaţi de acestea, vor încheia cu persoanele fizice prevăzute în prezentul articol contracte de împrumut pentru sumele avansate din depozitul special, potrivit normelor legale în vigoare.

Art. 8. – Persoanele fizice prevăzute la art. 7 se vor adresa consiliilor locale, care vor analiza şi vor aproba, după caz, cererile respective, stabilind, totodată, şi ordinea de prioritate.

Cuantumul subvenţiei se stabileşte în raport cu venitul mediu net lunar pe membru de familie, potrivit normelor aprobate anual de Guvern.

Art. 9. – Depozitele special constituite pe seama consiliilor locale se alimentează din următoarele surse:

a) sumele aprobate anual în bugetele locale, destinate realizării locuinţelor;

b) încasările realizate din vânzarea locuinţelor şi a spaţiilor cu altă destinaţie din clădirile de locuit, cu excepţia celor care se fac venituri la bugetele locale, potrivit prevederilor legale în vigoare, precum şi sumele încasate potrivit prevederilor art. 7.

c) alocaţiile din bugetul de stat, în limita prevederilor aprobate anual cu această destinaţie;

d) alte surse constituite potrivit legii.

Art. 10. – De prevederile art. 7 din prezenta lege beneficiază, o singură dată, persoanele fizice care, împreună cu familia, nu au deţinut şi nu au în proprietate o locuinţă, cu excepţia persoanelor prevăzute la art. 7 lit. c), sau dacă locuinţa în care gospodăresc împreună nu satisface exigenţele minimale de suprafaţă, prevăzute în anexa nr. 1, corespunzător numărului de persoane din familie.

Proprietarii locuinţelor noi, persoane fizice, sunt scutiţi de plata impozitului pe clădire timp de 10 ani de la data dobândirii locuinţei.

În cazul înstrăinării locuinţei în condiţiile prezentei legi, noul proprietar nu mai beneficiază de scutirea de impozit.

Art. 11. – Locuinţele care se realizează în condiţiile art. 7–9 din prezenta lege se vor amplasa, prin grija consiliilor locale, pe terenurile aflate în proprietatea unităţilor administrativ-teritoriale sau pe terenurile aparţinând persoanelor fizice beneficiare, în condiţiile prevederilor Codului civil, cu respectarea documentaţiilor de urbanism legal aprobate şi cu asigurarea utilităţilor şi dotărilor edilitare necesare condiţiilor de locuit.

Art. 12. – Lucrările de viabilizare a terenurilor destinate construcţiilor de locuinţe, care constau în: drumuri publice, reţele de alimentare cu apă şi canalizare, reţele electrice şi, după caz, reţele de gaze, telefonice şi de termoficare se finanţează după cum urmează:

a) drumurile publice, reţelele de alimentare cu apă şi canalizare şi, după caz, reţelele de termoficare, din bugetele locale şi din alte fonduri legal constituite cu această destinaţie;

b) reţelele electrice stradale, inclusiv posturile de transformare aferente şi, după caz, de gaze şi telefonice stradale, din bugetele de venituri şi cheltuieli ale regiilor autonome de profil, din credite bancare contractate de acestea, precum şi din alte fonduri constituite cu această destinaţie.

Persoanele juridice române care investesc din profit în lucrări de viabilizare a terenurilor destinate construcţiilor de locuinţe beneficiază de scutirea de impozit pe profit, conform prevederilor art. 5 din prezenta lege.

Art. 13. – Deschiderea finanţării şi începerea lucrărilor din fonduri publice se efectuează după contractarea cu viitorii beneficiari a cel puţin 70% din numărul locuinţelor prevăzute a fi începute.

Art. 14. – Folosirea sumelor existente în depozitele constituite la nivelul consiliilor locale este de competenţa şi în răspunderea acestora.

Art. 15. – Alocaţiile de la bugetul de stat se fundamentează de către consiliile locale, cu ocazia elaborării bugetului de stat, distinct pentru terminarea locuinţelor şi pentru realizarea de noi locuinţe, şi se transmit consiliului judeţean şi, respectiv, Consiliului General al Municipiului Bucureşti, după caz.

Propunerile de alocaţii din bugetul de stat ale consiliilor locale, centralizate pe fiecare judeţ şi municipiul Bucureşti, se transmit Ministerului Lucrărilor Publice şi Amenajării Teritoriului de către consiliile judeţene şi Consiliul General al Municipiului Bucureşti.

Pentru alocaţiile de la bugetul de stat privind sprijinul statului pentru finanţarea construcţiilor de locuinţe potrivit prevederilor prezentei legi, Ministerul Lucrărilor Publice şi Amenajării Teritoriului îndeplineşte atribuţiile ordonatorului principal de credite, prevăzute în Legea privind finanţele publice.

În execuţia bugetului de stat, alocaţiile pentru construcţii de locuinţe se repartizează şi se acordă consiliilor locale beneficiare de către Ministerul Lucrărilor Publice şi Amenajării Teritoriului, prin intermediul consiliilor judeţene şi al Consiliului General al Municipiului Bucureşti, potrivit normelor metodologice.

Art. 16 – Lista cuprinzând numărul, structura pe numărul de camere şi amplasamentul locuinţelor, precum şi lista persoanelor care vor beneficia de locuinţe, în ordinea de prioritate stabilită conform art. 7 de către consiliile locale, se afişează la sediul acestora.

Art. 17. – Prin familie, în sensul prezentei legi, se înţelege soţul, soţia, copiii şi părinţii soţilor, care locuiesc şi gospodăresc împreună.

Art. 18. – Până la restituirea sumelor datorate de către beneficiarii locuinţelor, se instituie ipoteca legală asupra locuinţei.

Art. 19. – Înstrăinarea, prin acte între vii, a locuinţelor pentru realizarea cărora s-au acordat subvenţii se poate face numai după restituirea integrală a sumelor actualizate datorate şi pe baza dovezii depunerii integrale a contravalorii sumelor actualizate, obţinute ca subvenţii de la bugetul de stat, potrivit prevederilor art. 7, în depozitul constituit pentru realizarea locuinţelor, în condiţiile prezentei legi.

Art. 20. – Casa de Economii şi Consemnaţiuni va acorda credite persoanelor fizice române, pentru construirea, cumpărarea, reabilitarea şi repararea capitală a locuinţelor proprietate personală, ale căror suprafeţe nu depăşesc pe cele cuprinse în anexa nr. 1 la prezenta lege, pe maximum 20 de ani. Creditele se acordă cu o dobândă egală cu cea acordată de Casa de Economii şi Consemnaţiuni la depunerile pe termen ale populaţiei, la care se adaugă o marjă de 5 puncte procentuale, şi se suportă:

a) 15%, de către beneficiarul creditului;

b) diferenţa, până la nivelul total al dobânzii, inclusiv marja de dobândă, de la bugetul de stat, în limita prevederilor aprobate anual cu această destinaţie în bugetul Ministerului Lucrărilor Publice şi Amenajării Teritoriului. Casa de Economii şi Consemnaţiuni nu va percepe nici un comision pentru creditele acordate.

Creditele pentru construirea sau cumpărarea de locuinţe se acordă o singură dată persoanelor fizice cu cetăţenie română, care nu au deţinut şi nu au în proprietate o locuinţă. De aceste credite mai beneficiază, prin excepţie, persoanele calificate din agricultură, învăţământ, sănătate, administraţie publică şi culte, care îşi stabilesc domiciliul în mediul rural, precum şi cele care gospodăresc împreună cu familia în locuinţe care nu satisfac exigenţele minimale de suprafaţă, corespunzător numărului de persoane din familie, prevăzute în anexa nr. 1 la prezenta lege.

La primirea creditului, beneficiarul trebuie să aibă constituit la Casa de Economii şi Consemnaţiuni un depozit reprezentând până la 10% din valoarea creditului solicitat.

La depozitul constituit, Casa de Economii şi Consemnaţiuni va bonifica o dobândă egală cu cea suportată direct de către beneficiar. Depozitul nu va fi restituit înainte de rambursarea integrală a creditului şi poate fi utilizat pentru restituirea ultimelor tranşe ale creditului, în limita cuantumului depozitului constituit.

Neplata, consecutiv, a 6 rate lunare de credit şi a dobânzii aferente atrage executarea silită asupra bunului dobândit. Bunul dobândit prin astfel de credite nu poate fi înstrăinat decât după restituirea creditului.

Modul de plată şi cuantumul subvenţiilor se stabilesc prin convenţie între Casa de Economii şi Consemnaţiuni şi Ministerul Lucrărilor Publice şi Amenajării Teritoriului, cu avizul Ministerului Finanţelor.

În execuţia bugetului de stat, Ministerul Lucrărilor Publice şi Amenajării Teritoriului va repartiza Casei de Economii şi Consemnaţiuni, potrivit celor stabilite prin convenţie, sumele aferente subvenţiilor la dobândă pentru creditele acordate şi care urmează a fi acordate în anul respectiv.

 

CAPITOLUL III

Închirierea locuinţelor

Art. 21. – Închirierea locuinţelor se face pe baza acordului dintre proprietar şi chiriaş, consemnat prin contract scris, care se va înregistra la organele fiscale teritoriale şi va cuprinde:

a) adresa locuinţei care face obiectul închirierii;

b) suprafaţa locativă şi dotările folosite în exclusivitate şi în comun;

c) suprafaţa curţilor şi a grădinilor folosite în exclusivitate sau în comun;

d) valoarea chiriei lunare, regulile de modificare a acesteia şi modul de plată;

e) suma plătită în avans în contul chiriei;

f) locul şi condiţiile în care se realizează primirea şi restituirea cheilor;

g) obligaţiile părţilor privind folosirea şi întreţinerea spaţiilor care fac obiectul contractului;

h) inventarul obiectelor şi al dotărilor aferente;

i) data intrării în vigoare şi durata;

j) condiţiile privind folosinţa exclusivă şi în comun a părţilor aflate în coproprietate;

k) persoanele care vor locui împreună cu titularul contractului;

l) alte clauze convenite între părţi.

Art. 22. – Sunt nule de drept orice clauze cuprinse în contractul de închiriere, care:

a) obligă chiriaşul să recunoască sau să plătească în avans proprietarului orice sumă cu titlu de reparaţie în sarcina proprietarului;

b) prevăd responsabilitatea colectivă a chiriaşilor în caz de degradare a elementelor de construcţii şi a instalaţiilor, a obiectelor şi dotărilor aferente spaţiilor comune;

c) impun chiriaşilor să facă asigurări de daune;

d) exonerează proprietarul de obligaţiile ce îi revin potrivit prevederilor legale;

e) autorizează pe proprietar să obţină venituri din nerespectarea clauzelor contractului de închiriere.

Art. 23. – În cazul în care părţile nu convin asupra reînnoirii contractului de închiriere, chiriaşul este obligat să părăsească locuinţa la expirarea termenului contractual.

Art. 24. – Rezilierea contractului de închiriere înainte de termenul stabilit se face în următoarele condiţii:

a) la cererea chiriaşului, cu condiţia notificării prealabile într-un termen de minimum 60 de zile;

b) la cererea proprietarului, atunci când:

– chiriaşul nu a achitat chiria cel puţin 3 luni consecutiv;

– chiriaşul a pricinuit însemnate stricăciuni locuinţei, clădirii în care este situată aceasta, instalaţiilor, precum şi oricăror alte bunuri aferente lor, sau dacă înstrăinează fără drept părţi ale acestora;

– chiriaşul are un comportament care face imposibilă convieţuirea sau împiedică folosirea normală a locuinţei;

– chiriaşul nu a respectat clauzele contractuale;

c) la cererea asociaţiei de proprietari, atunci când chiriaşul nu şi-a achitat obligaţiile ce-i revin din cheltuielile comune pe o perioadă de 3 luni, dacă au fost stabilite, prin contractul de închiriere, în sarcina chiriaşului.

Art. 25. – Evacuarea chiriaşului se face numai pe baza unei hotărâri judecătoreşti irevocabile.

Chiriaşul este obligat la plata chiriei prevăzute în contractul de închiriere, până la data executării efective a hotărârii de evacuare.

Art. 26. – Chiriaşul poate subînchiria, modifica sau îmbunătăţi locuinţa deţinută, numai cu acordul prealabil scris şi în condiţiile stabilite de proprietar, dacă acestea nu sunt interzise prin contractul de închiriere principal.

Beneficiarul contractului de subînchiriere nu se poate prevala de nici un drept împotriva proprietarului şi nici asupra oricărui titlu de ocupare.

Contractul de subînchiriere, încheiat cu respectarea prevederilor legale, se înregistrează la organele fiscale teritoriale.

Art. 27. – În cazul părăsirii definitive a domiciliului de către titularul contractului de închiriere sau al decesului acestuia, închirierea continuă, după caz:

a) în beneficiul soţului sau al soţiei, dacă a locuit împreună cu titularul;

b) în beneficiul descendenţilor sau al ascendenţilor, dacă au locuit împreună cu acesta;

c) în beneficiul altor persoane care au avut acelaşi domiciliu cu titularul cel puţin un an şi care au fost înscrise în contractul de închiriere.

În cazul mai multor cereri, contractul de închiriere se transferă prin hotărâre judecătorească.

În lipsa persoanelor care pot solicita locuinţa, potrivit celor de mai sus, contractul de închiriere încetează în termen de 30 de zile de la data părăsirii domiciliului de către titularul contractului sau de la data înregistrării decesului.

Art. 28. – Proprietarul are următoarele obligaţii:

a) să predea chiriaşului locuinţa în stare normală de folosinţă;

b) să ia măsuri pentru repararea şi menţinerea în stare de siguranţă în exploatare şi de funcţionalitate a clădirii pe toată durata închirierii locuinţei;

c) să întreţină în bune condiţii elementele structurii de rezistenţă a clădirii, elementele de construcţie exterioare ale clădirii (acoperiş, faţadă, împrejmuiri, pavimente), curţile şi grădinile, precum şi spaţiile comune din interiorul clădirii

(casa scării, casa ascensorului, holuri, coridoare, subsoluri, scări exterioare);

d) să întreţină în bune condiţii instalaţiile comune proprii clădirii (ascensor, hidrofor, instalaţii de alimentare cu apă, de canalizare, instalaţii de încălzire centrală şi de preparare a apei calde, instalaţii electrice şi de gaze, centrale termice, crematorii, instalaţii de colectare a deşeurilor, instalaţii de antenă colectivă, telefonice etc.).

Art. 29. – Chiriaşul are următoarele obligaţii:

a) să efectueze lucrările de întreţinere, reparaţii sau înlocuire a elementelor de construcţii şi instalaţii din folosinţa exclusivă;

b) să repare sau să înlocuiască elementele de construcţii şi de instalaţii deteriorate din folosinţa comună, ca urmare a folosirii lor necorespunzătoare, indiferent dacă acestea sunt în interiorul sau în exteriorul clădirii; dacă persoanele care au produs degradarea nu sunt identificate, cheltuielile de reparaţii vor fi suportate de cei care au acces sau folosesc în comun elementele de construcţii, de instalaţii, obiectele şi dotările aferente;

c) să asigure curăţenia şi igienizarea în interiorul locuinţei şi la părţile de folosinţă comună pe toată durata contractului de închiriere;

d) să predea proprietarului locuinţa în stare normală de folosinţă, la eliberarea acesteia.

Obligaţiile chiriaşului cu privire la întreţinerea şi repararea spaţiului închiriat se păstrează şi în cazul subînchirierii locuinţei.

Art. 30. – În cazul neîndeplinirii de către proprietar a obligaţiilor care îi revin cu privire la întreţinerea şi repararea locuinţei închiriate, lucrările pot fi executate de către chiriaşi în contul proprietarului, reţinând contravaloarea acestora din chirie.

Chiriaşul va putea executa aceste lucrări, dacă degradarea produsă este de natură să afecteze folosinţa normală a clădirii sau a locuinţei şi numai atunci când proprietarul, la sesizarea scrisă a chiriaşului, nu a luat măsuri de executare a lucrării, în termen de 30 de zile de la data sesizării.

Art. 31. – Chiria practicată pentru locuinţe va acoperi cheltuielile de administrare, întreţinere şi reparaţii, impozitele pe clădiri şi pe teren, precum şi recuperarea investiţiei, în funcţie de durata normată stabilită potrivit prevederilor legale, precum şi un profit supus negocierii între părţi.

Art. 32. – Nivelul maxim al chiriei pentru locuinţele aflate în proprietatea statului se stabileşte prin lege specială. Chiria maximă pentru aceste locuinţe se diferenţiază pe categorii de localităţi şi pe zone de către consiliile locale, după criteriile avute în vedere la stabilirea impozitelor şi a taxelor locale pentru terenuri.

Art. 33. – Titularii de contracte de închiriere pot face între ei schimb de locuinţe, cu avizul autorităţii care a aprobat închirierea sau, după caz, al proprietarului locuinţei.

 

CAPITOLUL IV

Administrarea clădirilor de locuit

Art. 34. – Clădirile de locuit pot fi date de proprietar în administrarea unor persoane fizice sau juridice, asociaţii, servicii publice sau agenţi economici specializaţi, după caz.

Obligaţiile celor care administrează sunt, în principal, următoarele:

a) gestionarea bunurilor şi a fondurilor băneşti;

b) angajarea contractelor cu furnizorii serviciilor necesare şi urmărirea realizării acestora, în vederea funcţionării corespunzătoare a clădirii;

c) asigurarea cunoaşterii şi respectării regulilor de locuit în comun;

d) reprezentarea intereselor proprietarului în raport cu autorităţile publice;

e) îndeplinirea oricăror alte obligaţii prevăzute de lege.

Art. 35. – În clădirile de locuit cu mai multe locuinţe, proprietarul răspunde de asigurarea condiţiilor de funcţionare normală a locuinţei aflate în proprietate exclusivă şi a spaţiilor aflate în proprietate indiviză.

În acest scop, proprietarii se vor constitui în asociaţii cu personalitate juridică.

Modul de înfiinţare, organizare şi funcţionare a asociaţiilor de proprietari se reglementează potrivit regulamentului-cadru cuprins în anexa nr. 2 la prezenta lege.

Art. 36. – În cazurile în care, în clădirile de locuinţe, unul dintre proprietari sau chiriaşi împiedică cu bună ştiinţă şi sub orice formă folosirea normală a imobilului de locuit, creând prejudicii celorlalţi proprietari sau chiriaşi, după caz, la solicitarea proprietarilor clădirilor sau a reprezentantului legal al acestora, instanţa va hotărî măsurile pentru folosirea normală a imobilului.

Art. 37. – Chiriaşii clădirilor cu mai multe locuinţe se pot asocia, potrivit legii, în scopul reprezentării intereselor lor în raporturile cu proprietarii, precum şi cu alte persoane juridice sau persoane fizice.

În acelaşi scop, în cazul neconstituirii asociaţiei, chiriaşii pot mandata un reprezentant.

 

CAPITOLUL V

Locuinţa socială

Art. 38. – Construcţiile de locuinţe sociale se pot realiza, în orice localitate, pe amplasamentele prevăzute în documentaţiile de urbanism şi în condiţiile prezentei legi.

Constituirea fondului de locuinţe sociale se face prin realizarea de construcţii noi şi prin reabilitarea unor construcţii existente.

Consiliile locale controlează şi răspund de fondul de locuinţe sociale situate pe teritoriul unităţilor administrativ-teritoriale respective.

Art. 39. – Locuinţele sociale aparţin domeniului public al unităţilor administrativ-teritoriale.

Art. 40. – Locuinţele sociale se vor amplasa numai pe terenurile aparţinând unităţilor administrativ-teritoriale, potrivit prevederilor art. 11.

Art. 41. – Locuinţa socială se realizează cu respectarea suprafeţei utile şi a dotărilor stabilite în limita suprafeţei construite, potrivit anexei nr. 1 la prezenta lege.

Pentru locuinţele care se realizează prin reabilitarea construcţiilor existente se consideră obligatorii numai prevederile legate de dotarea minimă.

Art. 42. – Au acces la locuinţă socială, în vederea închirierii, familiile cu un venit mediu net lunar realizat în ultimele 12 luni sub nivelul venitului net lunar pe familie, pentru care se acordă ajutor social potrivit legii, majorat cu 10%.

Nivelul minim astfel calculat va fi corectat periodic de Guvern, în funcţie de evoluţia situaţiei economice şi sociale, începând cu anul 1996.

Venitul net lunar pe familie se stabileşte pe baza declaraţiei de venit şi a actelor doveditoare, potrivit prevederilor legale.

Declaraţiile de venit, făcute cu nesinceritate, atrag răspunderea materială sau penală, după caz.

Art. 43. – Locuinţele sociale se repartizează de către consiliile locale pe baza criteriilor stabilite anual de acestea, în condiţiile prevederilor prezentului capitol, şi de ele pot beneficia, în ordinea de prioritate stabilită de consiliile locale, următoarele categorii de persoane: tinerii căsătoriţi care au fiecare vârsta de până la 35 de ani, tinerii proveniţi din instituţii de ocrotire socială şi care au împlinit vârsta de 18 ani, invalizii de gradul I şi II, persoanele handicapate, pensionarii, veteranii şi văduvele de război, beneficiarii prevederilor Legii nr. 42/1990, republicată, şi ai Decretului-lege nr. 118/1990, republicat, alte persoane sau familii îndreptăţite.

Art. 44. – Contractul de închiriere se încheie de către primar sau de către o persoană împuternicită de acesta cu beneficiarii stabiliţi de consiliul local, pe o perioadă de 5 ani, cu posibilitatea de prelungire pe baza declaraţiei de venituri şi a actelor doveditoare necesare conform prevederilor legale.

Nivelul chiriei nu va depăşi 10% din venitul net lunar, calculat pe ultimele 12 luni, pe familie. Diferenţa până la valoarea nominală a chiriei, calculată potrivit art. 31, va fi subvenţionată de la bugetul local al unităţii administrativ-teritoriale unde este situată locuinţa socială.

Art. 45. – Titularul contractului de închiriere este obligat să comunice primarului, în termen de 30 de zile, orice modificare produsă în venitul net lunar al familiei acestuia, sub sancţiunea rezilierii contractului de închiriere.

În cazurile în care venitul net lunar pe familie s-a modificat, autoritatea administraţiei publice locale va opera modificarea chiriei şi a subvenţiei acordate, cuvenite proprietarului.

Art. 46. – Contractul de închiriere se poate rezilia:

a) în condiţiile prevăzute la art. 24 din prezenta lege;

b) în cazul în care venitul mediu net lunar pe familie, realizat în 2 ani fiscali consecutivi, depăşeşte cu peste 20% nivelul minim prevăzut la art. 42 din prezenta lege, iar titularul contractului de închiriere nu a achitat valoarea nominală a chiriei în termen de 90 de zile de la comunicare.

Art. 47. – Locuinţele sociale realizate potrivit prezentei legi nu pot fi vândute.

Art. 48. – Nu pot beneficia de locuinţe sociale, potrivit prezentei legi, persoanele sau familiile care:

a) deţin în proprietate o locuinţă;

b) au înstrăinat o locuinţă după data de 1 ianuarie 1990;

c) au beneficiat de sprijinul statului în credite şi execuţie pentru realizarea unei locuinţe;

d) deţin, în calitate de chiriaş, o altă locuinţă.

Art. 49. – Beneficiarii locuinţelor sociale nu au dreptul să subînchirieze, să transmită dreptul de locuire sau să schimbe destinaţia spaţiului închiriat, sub sancţiunea rezilierii contractului de închiriere şi a suportării eventualelor daune aduse locuinţei şi clădirii, după caz.

Art. 50. – Finanţarea locuinţelor sociale se asigură din bugetele locale, în limitele prevederilor bugetare aprobate anual, ale consiliilor locale, în care scop se instituie o subdiviziune de cheltuieli distinctă în aceste bugete.

Statul sprijină construcţia de locuinţe sociale prin transferuri de la bugetul de stat, stabilite anual cu această destinaţie în bugetul Ministerului Lucrărilor Publice şi Amenajării Teritoriului, prin legea bugetului de stat.

Persoanele fizice şi agenţii economici pot sprijini prin donaţii sau contribuţii construcţia de locuinţe sociale.

 

CAPITOLUL VI

Locuinţa de serviciu şi locuinţa de intervenţie

Art. 51. – Fondul de locuinţe de serviciu se compune din:

a) locuinţe existente, care, potrivit prevederilor legale, rămân cu destinaţia de locuinţe de serviciu la data intrării în vigoare a prezentei legi;

b) locuinţe noi.

Condiţiile şi durata de închiriere vor fi stipulate în contractul de închiriere încheiat între părţile contractante, accesoriu la contractul de muncă.

Art. 52. – Locuinţele noi se finanţează, în condiţiile legii, din:

a) bugetul de stat şi bugetele locale, în limitele prevederilor bugetare aprobate anual cu această destinaţie;

b) bugetele agenţilor economici, pentru salariaţii acestora.

Art. 53. – Locuinţele de serviciu finanţate de la bugetul de stat sau de la bugetele locale se realizează cu respectarea suprafeţei utile şi a dotărilor, în limita suprafeţei construite pe apartament, potrivit anexei nr. 1.

Locuinţele de serviciu se vor amplasa după cum urmează:

a) pe terenurile aflate în proprietatea statului sau a unităţilor administrativ-teritoriale, pentru locuinţele finanţate de la bugetul de stat sau de la bugetele locale, cu asigurarea viabilizării terenurilor, potrivit prevederilor art. 12;

b) pe terenurile aparţinând agenţilor economici, pentru locuinţele şi lucrările de viabilizare a terenurilor, finanţate din bugetele acestora.

În situaţii deosebite, determinate de natura amplasamentului şi de caracterul zonei, cu aprobarea ordonatorilor de credite, locuinţele prevăzute la alin. 1 se pot construi cu suprafeţe majorate cu până la 20% faţă de cele prevăzute în anexa nr. 1, iar peste această limită, cu aprobarea Guvernului.

Locuinţele de serviciu realizate în condiţiile prezentei legi, finanţate din bugetul de stat şi din bugetele locale, pot fi vândute în condiţiile legii, cu aprobarea Guvernului, în situaţia în care activitatea care a generat realizarea locuinţelor respective s-a restrâns sau a încetat.

Art. 54. – Locuinţa de intervenţie urmează regimul locuinţei de serviciu.

Locuinţele de intervenţie se realizează o dată cu obiectivul de investiţie şi se amplasează în incinta acestuia sau în imediata apropiere.

Locuinţele de intervenţie nu pot fi vândute chiriaşilor.

 

CAPITOLUL VII

Locuinţa de necesitate

Art. 55. – Locuinţa de necesitate se finanţează şi se realizează în condiţiile stabilite pentru locuinţa socială.

Locuinţa de necesitate se închiriază temporar persoanelor şi familiilor ale căror locuinţe au devenit inutilizabile potrivit prevederilor art. 2 lit. f).

Contractul de închiriere se încheie de către primarul localităţii sau de către o persoană împuternicită de acesta, pe baza hotărârii consiliului local, până la înlăturarea efectelor care au făcut inutilizabile locuinţele.

Art. 56. – Consiliile locale pot declara, în cazuri de extremă urgenţă, drept locuinţe de necesitate, locuinţele libere aflate în fondul de locuinţe sociale.

 

CAPITOLUL VIII

Locuinţa de protocol

Art. 57. – Locuinţele de protocol sunt proprietate publică a statului.

Administrarea fondului locativ de protocol se face de către Regia Autonomă „Administraţia Patrimoniului Protocolului de Stat”, care asigură evidenţa, întreţinerea, repararea şi conservarea acestuia, precum şi încasarea chiriei.

Atribuirea, ocuparea şi folosirea locuinţelor de protocol se fac în condiţiile prezentei legi.

Art. 58. – Preşedintele României, preşedintele Senatului, preşedintele Camerei Deputaţilor şi primul-ministru beneficiază, în condiţiile prezentei legi, de câte o locuinţă de protocol, ca reşedinţă oficială.

Reşedinţele oficiale ale persoanelor prevăzute la alin. 1 se atribuie de către Guvern şi sunt puse la dispoziţia lor, împreună cu dotările aferente, pe întreaga perioadă a exercitării funcţiei, de către Regia Autonomă „Administraţia Patrimoniului Protocolului de Stat”.

Lista imobilelor cu destinaţie de reşedinţă oficială, precum şi a celorlalte locuinţe de protocol, şi condiţiile pe care acestea trebuie să le îndeplinească se stabilesc prin hotărâre a Guvernului.

Art. 59. – Pot beneficia de locuinţă de protocol, la cerere, cu plata chiriei prevăzute de lege, persoanele care îndeplinesc următoarele funcţii publice: vicepreşedinţi ai Senatului şi ai Camerei Deputaţilor, miniştri de stat, miniştrii şi asimilaţii acestora, precum şi preşedintele Curţii Supreme de Justiţie, preşedintele Curţii Constituţionale, preşedintele Curţii de Conturi, preşedintele Consiliului Legislativ şi avocatul poporului, pe durata exercitării funcţiei sau a mandatului.

Pentru persoanele prevăzute la alin. 1, atribuirea locuinţei de protocol se face prin decizie a primului-ministru şi se pune la dispoziţia lor de către Regia Autonomă „Administraţia Patrimoniului Protocolului de Stat”.

Atribuirea locuinţelor de protocol se poate face numai dacă persoanele prevăzute la alin. 1 nu deţin, în localitatea în care îşi desfăşoară activitatea, o altă locuinţă care să corespundă condiţiilor stabilite potrivit art. 58 alin. 3.

Art. 60. – Pentru reşedinţele oficiale, Regia Autonomă „Administraţia Patrimoniului Protocolului de Stat” va încheia contracte de închiriere cu serviciile de specialitate ale instituţiilor în care îşi desfăşoară activitatea persoanele beneficiare.

Pentru locuinţele de protocol, contractele de închiriere se încheie de către Regia Autonomă „Administraţia Patrimoniului Protocolului de Stat” cu beneficiarii direcţi, care, pe această bază, vor putea ocupa locuinţa respectivă împreună cu membrii familiei.

Contractul de închiriere a locuinţelor de protocol şi a celor cu destinaţie de reşedinţă oficială încetează de drept în termen de 60 de zile de la data eliberării din funcţie a beneficiarului.

Atribuirea, în condiţiile prezentei legi, a unei reşedinţe oficiale, respectiv a unei locuinţe de protocol, nu afectează drepturile locative deţinute de persoanele prevăzute la art. 58 şi 59.

 

CAPITOLUL IX

Dispoziţii tranzitorii şi finale

Art. 61. – Orice litigiu în legătură cu aplicarea prevederilor prezentei legi se soluţionează de către instanţele judecătoreşti.

Art. 62. – Prevederile Ordonanţei Guvernului nr. 19/1994 privind stimularea investiţiilor pentru realizarea unor lucrări publice şi construcţii de locuinţe, aprobată şi modificată prin Legea nr. 82/1995, se aplică în continuare până la terminarea locuinţelor începute.

De drepturile prevăzute în Ordonanţa Guvernului nr. 19/1994 vor beneficia, de la data intrării în vigoare a legii[1], şi tinerii căsătoriţi care au, fiecare, vârsta până la 35 de ani, împliniţi până la finele anului calendaristic în care are loc contractarea.

După finalizarea blocurilor de locuinţe, sursele de constituire a depozitului special, potrivit prevederilor Ordonanţei Guvernului nr. 19/1994 şi ale normelor metodologice, se preiau ca venituri la depozitul special constituit în conformitate cu prevederile art. 9.

Art. 63. – În termen de 60 de zile de la data introducerii sistemului de determinare şi impozitare a venitului global pentru persoane fizice, Guvernul va reglementa facilităţile prevăzute la cap. II din prezenta lege, de care să poată beneficia şi persoanele fizice care investesc în construcţia de locuinţe şi pentru punerea în siguranţă a locuinţelor avariate de seisme.

Persoanele juridice române care investesc din profit pentru lucrările prevăzute la art. 5, 6 şi 12, separat sau cumulativ, beneficiază de scutirea de impozit pe profitul investit, conform prevederilor art. 5 din prezenta lege.

Art. 64. – Schimbarea destinaţiei locuinţelor, precum şi a spaţiilor cu altă destinaţie situate în clădiri colective se poate face numai cu acordul proprietarului sau al asociaţiei de proprietari. În vederea efectuării acestei schimbări, este necesar avizul favorabil al proprietarilor şi, după caz, al titularilor contractelor de închiriere din locuinţele cu care se învecinează, pe plan orizontal şi vertical, spaţiul supus schimbării.

Art. 65. – Construirea caselor de vacanţă se autorizează, la cererea persoanelor fizice şi a agenţilor economici, numai pe terenurile aflate în proprietatea acestora sau concesionate în condiţiile legii, în zonele stabilite prin documentaţiile de urbanism şi amenajare a teritoriului, aprobate potrivit legii.

Art. 66. – Plata chiriei pentru reşedinţele oficiale se face din  bugetele Preşedinţiei României, Senatului, Camerei Deputaţilor şi Secretariatului General al Guvernului, în limitele prevederilor bugetare aprobate anual.

Art. 67. – Guvernul răspunde de aplicarea unitară, pe întreg teritoriul ţării, a politicii de dezvoltare a construcţiei de locuinţe.

Programul de dezvoltare a construcţiei de locuinţe se elaborează de Ministerul Lucrărilor Publice şi Amenajării

Teritoriului, pe baza fundamentării organelor administraţiei publice centrale interesate, a consiliilor judeţene şi locale, în acord cu documentaţiile de urbanism şi amenajare a teritoriului, aprobate conform legii.

Art. 68. – Pentru aducerea la îndeplinire a dispoziţiilor prezentei legi, Guvernul va adopta norme metodologice de aplicare[2]

Art. 69. – În termen de 24 de luni de la data intrării în vigoare a prezentei legi, proprietarii din clădirile cu mai multe locuinţe în proprietate privată sau mixtă se vor constitui în asociaţii de proprietari, în conformitate cu Regulamentul-cadru al asociaţiilor de proprietari, cuprins în anexa nr. 2, care face parte integrantă din prezenta lege.

Până la înfiinţarea şi funcţionarea birourilor de carte funciară, înregistrarea proprietăţii în vederea constituirii asociaţiilor de proprietari se face în registrele de publicitate aflate în vigoare la birourile de transcripţiuni şi inscripţiuni imobiliare din judecătorii.

Până la data dobândirii personalităţii juridice a asociaţiei de proprietari, asociaţiile de locatari îşi desfăşoară activitatea pe baza Decretului Consiliului de Stat nr. 387/1977 pentru aprobarea Statutului privind organizarea şi funcţionarea asociaţiei locatarilor.

Art. 70. – Decretul Consiliului de Stat nr. 387/1977 pentru aprobarea Statutului privind organizarea şi funcţionarea asociaţiei locatarilor, publicat în Buletinul Oficial, Partea I, nr. 116 din 16 noiembrie 1977, se abrogă după 24 de luni de la data intrării în vigoare a prezentei legi.

Art. 71. – Persoanele care beneficiază de drepturi mai favorabile decât cele prevăzute în prezenta lege, consacrate prin legi speciale, care se referă, printre altele, la materia raporturilor juridice locative şi a celor conexe acestora, se bucură în continuare de aplicarea drepturilor mai favorabile.

Art. 72. – Dispoziţiile prezentei legi privind închirierea locuinţelor se completează cu dispoziţiile Codului civil privind contractul de locaţiune.

Art. 73. – La data intrării în vigoare a prezentei legi se abrogă:

– Legea nr. 5/1973 privind administrarea fondului locativ şi reglementarea raporturilor dintre proprietari şi chiriaşi, cu excepţia cap. 4 şi a art. 63 cu referire la cap. 4 din aceeaşi lege, exclusiv dispoziţiile referitoare la suprafeţele locative proprietate personală;

– H.C.M. nr. 860/1973 pentru stabilirea măsurilor de executare a Legii nr. 5/1973, în ceea ce priveşte închirierea de locuinţe;

– Decretul Consiliului de Stat nr. 256/1984 privind îmbunătăţirea regimului de construire a locuinţelor şi modificarea unor reglementări referitoare la stabilirea preţurilor limită ale locuinţelor care se construiesc din fondurile statului, a preţurilor de contractare ale locuinţelor proprietate personală şi a preţurilor de vânzare ale locuinţelor din fondul locativ de stat, cu excepţia art. III şi a anexelor nr. 3 şi 4;

– Decretul Consiliului de Stat nr. 68/1975 privind îmbunătăţirea regimului de construire a locuinţelor din fondurile statului sau din fondurile populaţiei cu sprijinul statului în credite şi execuţie;

– art. 12 alin. 1 lit. a) şi alin. 2, art. 21–25 şi art. 35 alin. 2 din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării construcţiilor şi unele măsuri pentru realizarea locuinţelor;

– orice alte dispoziţii contrare prevederilor prezentei legi.

 

ANEXA Nr. 1

EXIGENŢE  MINIMALE

pentru locuinţe

 

A. Cerinţe minimale:

– acces liber individual la spaţiul locuibil, fără tulburarea posesiei şi a folosinţei exclusive a spaţiului deţinut de către o altă persoană sau familie;

– spaţiu pentru odihnă;

– spaţiu pentru prepararea hranei;

– grup sanitar;

– acces la energia electrică şi apa potabilă, evacuarea controlată a apelor uzate şi a reziduurilor menajere.

B. Suprafeţe minimale

NOTĂ:

– Suprafaţa camerei de zi de la locuinţa cu o cameră include spaţiul pentru dormit.

– Locul de luat masa poate fi înglobat în bucătărie sau în camera de zi.

– Înălţimea liberă minimă a camerelor de locuit va fi de 2,55 m, cu excepţia mansardelor, supantelor şi nişelor, la care se va asigura un volum minim de 15 m³ de persoană.

– Suprafaţa locuibilă este suprafaţa desfăşurată a încăperilor de locuit. Ea cuprinde suprafaţa dormitoarelor şi a camerei de zi.

– Suprafaţa utilă este suprafaţa desfăşurată, mai puţin suprafaţa aferentă pereţilor.

– Suprafaţa utilă a locuinţei este suma tuturor suprafeţelor utile ale încăperilor. Ea cuprinde: cameră de zi, dormitoare, băi, WC, duş, bucătărie, spaţii de depozitare şi de circulaţie din interiorul locuinţei. Nu se cuprind: suprafaţa logiilor şi a balcoanelor, pragurile golurilor de uşi, ale trecerilor cu deschideri până la 1,00 m, nişele de radiatoare, precum şi suprafaţele ocupate de sobe şi cazane de baie (câte 0,50 m² pentru fiecare sobă şi cazan de baie), în cazul în care încălzirea se face cu sobe. În cazul locuinţelor duplex, rampa, mai puţin palierele, nu se cuprinde în suprafaţa utilă a locuinţei.

– Suprafaţa construită pe locuinţă, prevăzută în tabelul B, este suma suprafeţelor utile ale încăperilor, logiilor, balcoanelor, precum şi a cotei-părţi din suprafeţele părţilor comune ale clădirilor (spălătorii, uscătorii, casa scării, inclusiv anexele pentru colectarea, depozitarea şi evacuarea deşeurilor menajere, casa liftului etc.), la care se adaugă suprafaţa aferentă pereţilor interiori şi exteriori ai locuinţei; în cazul încălzirii cu combustibil solid, se adaugă suprafaţa aferentă sobelor şi cazanelor de baie. Nu sunt cuprinse suprafaţele aferente boxelor de la subsol şi ale garajelor care pot fi prevăzute distinct.

– Suprafaţa încăperii sanitare principale din locuinţă va permite accesul la cada de baie al persoanelor imobilizate în scaun cu rotile.

– Încăperea sanitară se include în locuinţă, în cazul în care pot fi asigurate alimentarea cu apă şi canalizarea.

– Lăţimea minimă de circulaţie a coridoarelor şi a vestibulului din interiorul locuinţei va fi de 120 cm.

– În funcţie de amplasamentul construcţiei, suprafeţele construite pot avea abateri în limitele de ±10%.

– Numărul de persoane pe locuinţă se utilizează la repartizarea locuinţelor sociale, de intervenţie, de serviciu şi de necesitate.

 

C. Încăperi sanitare

 

Număr de camere/locuinţă

	1	2	3	4	5
Baie	1	1	1	1	2
Duş	–	–	–	1	–
WC	–	–	1	–	–

 

D. Dotarea minimă a încăperilor sanitare

NOTĂ:

– În baie se va prevedea spaţiul pentru maşina de spălat rufe.

– Încăperile sanitare vor fi ventilate direct sau prin coş de ventilaţie.

 

E. Dotarea minimă a bucătăriei

NOTĂ:

– În bucătărie se vor prevedea: coş de ventilaţie, spaţiu pentru frigider şi pentru masa de lucru.

 

F. Dotarea minimă cu instalaţii electrice

NOTĂ:

– Se vor prevedea întrerupătoare şi aplice pentru fiecare spaţiu de depozitare şi spaţiu de circulaţie.

– Priza cu contact de protecţie, instalată pentru baie, se montează în exteriorul încăperii.

– Fiecare locuinţă va fi prevăzută cu instalaţie de sonerie.

– În clădiri cu mai multe locuinţe se vor prevedea instalaţii şi prize pentru antena colectivă şi telefon.

– Pentru locuinţele situate în mediul rural, dotările minime privind încăperile sanitare şi bucătăria se vor putea realiza pe parcursul existenţei construcţiei, în corelare cu racordarea locuinţei la reţelele de utilitate publică sau la sistemul propriu de alimentare cu apă şi evacuare controlată a apelor uzate.

 

G. Spaţii şi instalaţii de folosinţă comună pentru clădiri cu mai multe locuinţe

– Instalaţii de prevenire şi stingere a incendiilor, precum şi ascensor conform normelor în vigoare.

– Spaţii pentru biciclete, cărucioare şi pentru uscarea rufelor.

– Spaţii destinate colectării, depozitării şi evacuării deşeurilor menajere.

– Spaţii pentru depozitarea combustibililor solizi sau lichizi, în situaţiile în care nu se pot asigura încălzirea centrală şi/sau gaze la bucătărie.

– Rampă de acces pentru persoanele imobilizate în scaun cu rotile.

 

ANEXA Nr. 2

REGULAMENTUL-CADRU

al asociaţiilor de proprietari[3]

 

CAPITOLUL I

Dispoziţii generale, definiţii

Art. 1. – Prezentul regulament-cadru stabileşte modul de înfiinţare şi de funcţionare a asociaţiilor de proprietari, precum şi modul de administrare şi de exploatare a unor clădiri aflate în proprietate.

Art. 2. – Regulamentul-cadru se aplică tuturor clădirilor cu mai multe apartamente în proprietate privată sau mixtă, inclusiv în cazul celor având spaţii cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă.

Art. 3. – Termenii utilizaţi în prezentul regulament au următorul înţeles:

a) Prin bloc de locuinţe – clădire – condominiu se înţelege o proprietate imobiliară din care unele părţi au altă destinaţie decât aceea de locuinţă, respectiv apartamente proprietate individuală, iar restul este proprietate comună indiviză.

Proprietatea imobiliară nu este un condominiu decât dacă cota-parte indiviză de proprietate comună revine proprietarilor apartamentelor şi nu poate fi separată de proprietatea asupra apartamentelor.

b) Prin spaţiu, respectiv apartament, se înţelege o parte dintr-o clădire destinată locuirii, în regim de proprietate individuală, care, împreună cu cota-parte indiviză din proprietatea comună, constituie o unitate de proprietate imobiliară.

Cu excepţia unor situaţii pentru care există alte prevederi exprese în acest regulament-cadru sau în acordul de asociere, drepturile de proprietate asupra unui apartament dintr-un bloc de locuinţe/condominiu trebuie considerate în acelaşi mod ca şi drepturile de proprietate asupra altor proprietăţi imobiliare.

c) Prin proprietate comună se înţelege toate părţile dintr-o clădire aflată în proprietate, care nu sunt apartamente şi care sunt destinate folosirii în comun de către toţi proprietarii din acea clădire.

Proprietatea comună este indivizibilă şi este deţinută de proprietarii apartamentelor individuale, conform cotelor calculate.

Proprietatea comună include toate părţile proprietăţii care sunt în folosinţă comună, ca: terenul pe care este construită clădirea, curtea inclusă, fundaţia, structura de rezistenţă, acoperişul, terasele, coşurile de fum, scările, holurile, pivniţele, subsolurile, casa scării, tubulatura de gunoi, rezervoarele de apă, ascensoarele.

Proprietatea comună include instalaţii ale clădirii aflate în folosinţă comună cu care a fost înzestrată clădirea în timpul construcţiei sau cu care a fost dotată mai târziu de către proprietari, ca de exemplu: canale pluviale, paratrăsnete, antene, instalaţii de telefonie, instalaţii electrice, conducte de apă, sisteme de încălzire şi conducte de gaze care pot trece prin proprietatea comună până la punctele de distribuţie din apartamentele individuale.

d) Prin cotă-parte se înţelege cota de proprietate care îi revine fiecărui apartament proprietate individuală, din proprietatea comună, şi este înscrisă în actul de proprietate.

În situaţia în care cotele-părţi nu sunt înscrise în actele de proprietate, ele vor fi calculate pentru fiecare apartament, corespunzător cu raportul dintre suprafaţa locativă a fiecărui apartament şi totalul suprafeţelor locative ale tuturor apartamentelor din imobil.

e) Prin fondatori se înţelege orice persoană juridică, inclusiv statul, o instituţie a administraţiei publice locale, o persoană sau un grup de persoane care acţionează împreună, care sau în numele căreia se înfiinţează un condominiu şi care prin vânzare sau orice altă formă de transfer oferă spaţii, respectiv apartamente într-un bloc de locuinţe pentru proprietarii individuali.

f) Prin proprietar al spaţiului, respectiv al apartamentului, se înţelege persoana sau grupul de persoane care are în proprietate acel spaţiu, respectiv apartament, într-un bloc de locuinţe/condominiu.

g) Prin asociaţie de proprietari se înţelege organizaţia proprietarilor tuturor apartamentelor dintr-o clădire cu mai multe apartamente proprietate privată sau mixtă.

h) Prin acord de asociere se înţelege actul care consfinţeşte hotărârea proprietarilor de a se asocia, după înregistrarea proprietăţii în Cartea funciară.

i) Prin cheltuieli comune se înţelege cheltuielile sau obligaţiile financiare ale asociaţiei, care sunt legate de proprietatea comună sau care nu pot fi înregistrate pe fiecare locuinţă.

 

CAPITOLUL II

Înfiinţarea şi înregistrarea asociaţiei de proprietari

Art. 4. – Asociaţia de proprietari se constituie în cadrul unei adunări, convocată în termen de 60 de zile de la data la care întreaga clădire a fost înregistrată în Cartea funciară.

Membrii asociaţiei vor fi toţi proprietarii apartamentelor, inclusiv primăria sau fondatorul, atât timp cât aceştia continuă să deţină unul sau mai multe apartamente din clădire.

Art. 5. – Asociaţia de proprietari dobândeşte personalitate juridică în momentul înregistrării la judecătoria pe raza căreia se află clădirea pentru care s-a constituit asociaţia, potrivit regulilor privind persoanele juridice.

În cazul clădirilor cu mai puţin de 20 de proprietari asociaţi, asociaţia se poate constitui pe grupe de clădiri învecinate, reunind, de regulă, minimum 3 proprietari, pe criteriul intereselor comune în gospodărirea proprietăţii.

Art. 6. – Judecătoria se pronunţă asupra cererii de înregistrare, pe baza acordului de constituire şi a statutului asociaţiei de proprietari.

Statutul asociaţiei de proprietari se întocmeşte în baza prezentei legi şi a prezentului regulament-cadru al asociaţiilor de proprietari.

Art. 7. – Asociaţiile de locatari din clădirile cu mai multe apartamente aflate în proprietate privată sau mixtă, inclusiv ca urmare a aplicării prevederilor Decretului-lege nr. 61/1990 şi ale Legii nr. 85/1992, se vor transforma în asociaţii de proprietari, potrivit normelor cuprinse în prezentul regulament-cadru.

 

CAPITOLUL III

Acordul de asociere

Art. 8. – Acordul de asociere trebuie să conţină:

a) adresa proprietăţii;

b) numele şi prenumele proprietarilor unităţilor locative;

c) descrierea proprietăţii, cuprinzând: descrierea clădirii, structura clădirii, numărul de etaje, numărul de apartamente structurate pe număr de camere, terenul aferent clădirii.

Descrierea trebuie să fie suficientă din punct de vedere juridic pentru înregistrarea în Cartea funciară de la biroul de înregistrare a proprietăţilor imobiliare;

d) planşe sau schiţe, în măsură să asigure o bună identificare, prin localizare şi suprafaţă, a fiecărui spaţiu, respectiv apartament, din structura clădirii;

e) enumerarea şi descrierea părţilor aflate în proprietate comună;

f) cota-parte ce revine fiecărui apartament din proprietatea comună.

Art. 9. – La întrunirea constitutivă a asociaţiei de proprietari, proprietarii apartamentelor vor alege un comitet executiv şi o comisie de cenzori şi vor hotărî numărul membrilor acestora şi durata mandatelor lor.

Membrii comisiei de cenzori trebuie să aibă cunoştinţe de specialitate şi experienţă în domeniile economic, financiar şi juridic.

Asociaţia de proprietari poate delega atribuţiile comisiei de cenzori, de control financiar şi contabil, unor persoane fizice sau juridice, asociaţii sau agenţi economici specializaţi.

Candidatul care va obţine cel mai mare număr de voturi va deveni preşedintele asociaţiei de proprietari.

Art. 10. – Stabilirea cotelor-părţi din veniturile şi cheltuielile comune se face proporţional cu cota-parte din proprietatea comună aferentă fiecărui apartament.

Art. 11. – În cazul spaţiilor, respectiv al apartamentelor cu mai mult de un proprietar, relaţiile de coproprietate între proprietari vor fi reglementate în conformitate cu prevederile Codului civil.

Art. 12. – Pentru amendarea sau modificarea acordului de asociere este necesar acceptul a cel puţin 80% din votul proprietarilor de apartamente, respectiv alte spaţii cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă.

Orice amendare sau modificare trebuie să fie înregistrată la judecătoria pe raza căreia se află clădirea.

Art. 13. – În cazul în care apartamentele, respectiv spaţiile, pot fi adăugate sau retrase din asociaţie, acordul de asociere trebuie să stabilească formula care se va folosi pentru recalcularea cotelor ce revin apartamentelor rămase în asociaţie.

 

CAPITOLUL IV

Drepturile şi îndatoririle proprietarilor de apartamente

Art. 14. – Proprietarul unui apartament este obligat să menţină apartamentul în stare bună, pe propria sa cheltuială. Nici un proprietar nu poate încălca sau prejudicia dreptul de proprietate comună sau individuală.

Art. 15. – Cu un preaviz de 15 zile, proprietarul este obligat să accepte accesul în apartamentul său al unui reprezentant al asociaţiei, atunci când este necesar să se inspecteze, să se repare sau să se înlocuiască elemente din proprietatea comună la care se poate avea acces numai din respectivul apartament. Fac excepţie cazurile de urgenţă când nu este necesar nici un preaviz.

Art. 16. – Administrarea, întreţinerea şi reparaţiile proprietăţii comune cad în sarcina asociaţiei, iar cheltuielile legate de acestea vor reprezenta cheltuieli comune.

Asociaţia de proprietari poate angaja alte persoane sau poate încheia contracte pentru realizarea, respectiv furnizarea acestor servicii.

Art. 17. – Asociaţia de proprietari, cu întrunirea majorităţii voturilor, poate întreprinde măsuri vizând îmbunătăţirea confortului şi a eficienţei clădirii. Instalaţiile mai importante ca: boilere cu apă caldă, încălzire centrală, rezervoare de apă, ascensoare, alte dotări de amploare similare pot fi schimbate de asociaţie numai cu aprobarea a cel puţin două treimi din numărul voturilor proprietarilor.

Persoanele fizice sau juridice, proprietari de locuinţe în clădiri afectate de seisme, sunt obligate să ia măsuri pentru consolidarea acestora, potrivit prevederilor legale.

Indiferent de natura intervenţiilor, se va avea în vedere menţinerea aspectului armonios şi unitar al întregii clădiri.

Art. 18. – Proprietarul poate aduce îmbunătăţiri sau modificări apartamentului său, fără a pune în pericol integritatea structurală a clădirii sau a altor apartamente.

Proprietarul nu poate schimba aspectul proprietăţii comune, fără a obţine mai întâi acceptul din partea asociaţiei de proprietari.

Art. 19. – Zidurile dintre apartamentele alăturate, care nu fac parte din structura de rezistenţă a clădirii, pot fi reamplasate prin acord între proprietarii apartamentelor respective şi cu înştiinţarea asociaţiei de proprietari.

Zidurile dintre apartamente şi proprietatea comună, care nu fac parte din structura de rezistenţă a clădirii, pot fi reamplasate numai prin amendarea acordului de asociere.

Art. 20. – Dacă proprietarul unui apartament sau oricare altă persoană care acţionează în numele său provoacă daune oricărei părţi din proprietatea comună sau unui alt apartament, respectivul proprietar trebuie să repare stricăciunile sau să plătească cheltuielile pentru lucrările de reparaţii.

 

CAPITOLUL V

Organizarea şi funcţionarea asociaţiei de proprietari

Art. 21. – După prima întrunire organizatorică, de constituire a asociaţiei de proprietari, va avea loc cel puţin o dată pe an o adunare generală a membrilor asociaţiei.

Adunarea generală este alcătuită din toţi membrii asociaţiei de proprietari.

Întrunirile speciale ale asociaţiei pot fi convocate oricând de către comitetul executiv sau de către proprietarii de apartamente, reprezentând cel puţin 20% din cotele de proprietate.

Toţi proprietarii trebuie anunţaţi asupra oricărei întruniri a asociaţiei de proprietari cu cel puţin 10 zile înainte ca aceasta să aibă loc.

Art. 22. – Asociaţia de proprietari poate adopta decizii, dacă cel puţin două treimi din numărul membrilor sunt prezenţi personal sau prin reprezentant.

Dacă nu este întrunit cvorumul, adunarea poate fi suspendată şi reconvocată.

La adunarea reconvocată, dacă există dovada că toţi membrii asociaţiei de proprietari au fost convocaţi, deciziile pot fi adoptate indiferent de numărul membrilor prezenţi.

Art. 23. – Pentru adoptarea deciziilor în adunarea asociaţiei de proprietari se vor avea în vedere următoarele:

a) votul fiecărui proprietar are o pondere egală cu cotaparte din proprietatea comună;

b) proprietarul poate fi reprezentat de către un membru al familiei sau de către un alt reprezentant care are o împuternicire semnată de către proprietarul în numele căruia votează;

c) un membru al asociaţiei de proprietari poate reprezenta cel mult încă un membru absent, prin împuternicire scrisă;

d) în cazul unui vot paritar, votul preşedintelui este decisiv.

Deciziile asociaţiei de proprietari vor fi luate, în general, cu un vot reprezentând majoritatea simplă din totalitatea voturilor obţinute.

Art. 24. – Asociaţia de proprietari îndeplineşte următoarele atribuţii:

a) adoptă şi amendează bugetele de venituri şi cheltuieli, precum şi fondul de rulment; încasează cotele obişnuite şi speciale pentru cheltuielile comune de la proprietarii de apartamente şi de la proprietarii spaţiilor cu altă destinaţie decât aceea de locuinţă;

b) angajează şi suspendă din funcţie pe cel care administrează proprietatea sau pe ceilalţi funcţionari sau angajaţi, în vederea administrării şi bunei funcţionări a clădirii; personalul necesar bunei gospodăriri a părţilor şi a instalaţiilor de folosinţă comună ale clădirilor poate fi angajat prin contract individual de muncă sau prin convenţie civilă, conform celor stabilite prin negociere;

c) iniţiază sau apără în procese, în nume propriu sau în numele proprietarilor de apartamente, interesele legate de clădire;

d) încheie contracte şi îşi asumă obligaţii în nume propriu sau în numele proprietarilor de apartamente, în interesele legate de clădire;

e) reglementează folosirea, întreţinerea, repararea, înlocuirea şi modificarea proprietăţii comune;

f) impune penalizări pentru întârzierea plăţii cotelor de întreţinere;

g) adoptă sau amendează deciziile, regulile şi regulamentele;

h) completează la zi cartea tehnică a construcţiei;

i) asigură urmărirea comportării în timp a construcţiei, pe toată durata ei;

j) exercită alte atribuţii care i-au fost conferite prin acordul de asociere sau prin votul proprietarilor de apartamente.

Art. 25. – Dacă o decizie a asociaţiei de proprietari este contrară legii sau acordului de asociere sau este de natură să producă daune considerabile intereselor unei minorităţi a proprietarilor de apartamente, orice proprietar poate acţiona în justiţie valabilitatea respectivei decizii, în termen de 60 de zile de la adoptarea acesteia. Acţionarea în justiţie nu trebuie să întrerupă executarea deciziei decât în cazul în care instanţa hotărăşte suspendarea deciziei respective.

 

CAPITOLUL VI

Comitetul executiv

Art. 26. – Cu excepţia atribuţiilor rezervate exclusiv proprietarilor de apartamente, comitetul executiv poate reprezenta asociaţia de proprietari în administrarea şi exploatarea clădirii.

Comitetul executiv poate angaja personal specializat sau poate numi alte persoane pentru îndeplinirea sarcinilor ce îi revin.

Art. 27. – Preşedintele asociaţiei de proprietari reprezintă asociaţia în derularea contractelor şi îşi asumă obligaţii în numele asociaţiei. El reprezintă asociaţia de proprietari împotriva unui terţ, inclusiv în acţiunile judecătoreşti iniţiate de asociaţie împotriva unui proprietar de apartament care nu şi-a îndeplinit obligaţiile faţă de asociaţie sau în procesele iniţiate de un proprietar de apartament care contestă o decizie a asociaţiei de proprietari.

 

CAPITOLUL VII

Cheltuieli comune; încasarea cotelor de întreţinere

Art. 28. – Anul fiscal al asociaţiei de proprietari va fi anul calendaristic.

Înainte de începutul următorului an fiscal şi pentru fiecare an fiscal ce urmează, comitetul executiv va pregăti şi va prezenta proprietarilor în adunarea generală un buget anual, suficient pentru a acoperi cheltuielile anticipate de întreţinere şi funcţionare a proprietăţii comune.

Dacă membrii asociaţiei de proprietari sunt de acord, se aprobă şi un fond pentru repararea şi îmbunătăţirea proprietăţii comune. Comitetul executiv va pregăti şi va prezenta adunării generale suma necesară pentru alimentarea acestui fond.

Bugetul anual va trebui să fie adoptat prin votul majoritar al adunării generale a asociaţiei de proprietari.

Asociaţia de proprietari îşi va putea deschide cont la oricare unitate bancară sau filială C.E.C.

Art. 29. – Toţi proprietarii de apartamente trebuie să plătească în avans cota ce le revine din bugetul pentru cheltuielile comune.

Plata se va face conform hotărârii luate în adunarea generală.

Art. 30. – Cu aprobarea dată prin votul a două treimi din numărul membrilor asociaţiei de proprietari, poate fi percepută o sumă specială, în afara cheltuielilor comune prevăzute în buget, destinată achitării cheltuielilor comune neprevăzute, dar necesare. Astfel de sume se vor plăti la termenele stabilite de adunarea generală a asociaţiei de proprietari.

Art. 31. – Asociaţia de proprietari poate impune o penalizare pentru neplata cheltuielilor comune, inclusiv a celor neprevăzute, şi a altor cheltuieli restante, oricărui proprietar care se va face vinovat de neplata acestora, timp de mai mult de 30 de zile de la termenul stabilit.

Asociaţia de proprietari are dreptul de a acţiona în justiţie pe orice proprietar care se face vinovat de neplata cheltuielilor comune, inclusiv a celor neprevăzute, timp de mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit.

Acţiunea este scutită de taxă de timbru.

Sentinţa dată în favoarea asociaţiei de proprietari, pentru sumele datorate de oricare proprietar, poate fi pusă în aplicare prin orice modalitate permisă de Codul de procedură civilă, pentru acoperirea datoriilor.