Decizia Curţii Constituţionale nr. 398/2004

M. Of. nr. 1028 din 8 noiembrie 2004

 

CURTEA CONSTITUŢIONALĂ

 

D E C I Z I A Nr. 398

din 5 octombrie 2004

referitoare la excepţia de neconstituţionalitate a dispoziţiilor art. 21 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 privind protecţia chiriaşilor şi stabilirea chiriei pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţe

 

Ioan Vida − preşedinte

Nicolae Cochinescu − judecător

Aspazia Cojocaru − judecător

Constantin Doldur − judecător

Kozsokár Gábor − judecător

Acsinte Gaspar − judecător

Petre Ninosu − judecător

Ion Predescu − judecător

Şerban Viorel Stănoiu − judecător

Aurelia Popa − procuror

Mihaela Senia Costinescu − magistrat-asistent

Pe rol se află soluţionarea excepţiei de neconstituţionalitate a dispoziţiilor art. 21 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999, excepţie ridicată de Anton Kaupa, Rosalia Kaupa, Iosif Kozilec şi Maria Kozilec în Dosarul nr. 1.026/C/2004 al Curţii de Apel Timişoara − Secţia civilă. 

La apelul nominal se prezintă partea Gheorghe Grecu, lipsind autorii excepţiei şi partea Camelia Grecu, faţă de care procedura de citare este legal îndeplinită. 

Partea prezentă solicită respingerea excepţiei ca fiind neîntemeiată, arătând că art. 21 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 nu afectează dreptul proprietarului, ci doar instituie un drept de preemţiune al chiriaşului, drept care poate fi exercitat, în condiţiile legii, în cazul în care proprietarul vinde locuinţa înainte de expirarea perioadei de închiriere. 

Reprezentantul Ministerului Public pune concluzii de respingere a excepţiei de neconstituţionalitate, susţinând că prin textul de lege criticat legiuitorul a reglementat o măsură de protecţie a chiriaşului, fără a aduce atingere dreptului de proprietate, aşa cum este acesta consacrat de Constituţie şi de Protocolul adiţional nr. 1 la Convenţia pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale. 

C U R T E A,

având în vedere actele şi lucrările dosarului, reţine următoarele:

Prin Încheierea din 10 iunie 2004, pronunţată în Dosarul nr. 1.026/C/2004, Curtea de Apel Timişoara − Secţia civilă a sesizat Curtea Constituţională cu excepţia de neconstituţionalitate a dispoziţiilor art. 21 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 privind protecţia chiriaşilor şi stabilirea chiriei pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţe, aprobată cu modificări şi completări prin Legea nr. 241/2001, excepţie ridicată de Anton Kaupa, Rosalia Kaupa, Iosif Kozilec şi Maria Kozilec. 

În motivarea excepţiei de neconstituţionalitate autorii arată că, dacă este echitabil ca noul proprietar, cumpărător al imobilului, să respecte contractul de închiriere şi drepturile locative ale chiriaşului până la expirarea termenului închirierii, dispoziţia privitoare la dreptul de preemţiune al chiriaşului şi la dreptul de a se subroga cumpărătorului în situaţia vânzării locuinţei anterior expirării perioadei de închiriere este prohibitivă atât pentru proprietarul-vânzător, căruia îi impune anumite restricţii (afectându-i dreptul de a selecţiona cumpărătorul, deci indirect principiul libertăţii contractuale şi al autonomiei de voinţă), cât şi pentru prezumtivul cumpărător, obligat să aştepte hotărârea chiriaşului de a se prevala de dreptul său de preemţiune. 

Prin urmare, textul de lege criticat restrânge în mod nejustificat posibilitatea proprietarului de a dispune în mod liber de bunul său, ajungându-se la situaţia în care dreptul de proprietate se subordonează dreptului de locaţiune, ceea ce contravine principiului constituţional consacrat de art. 44 alin. (2), referitor la garantarea proprietăţii private. 

Curtea de Apel Timişoara − Secţia civilă arată că dreptul de preemţiune al chiriaşului are rolul de a asigura o anumită protecţie a acestuia cu privire la stabilitatea şi continuitatea folosinţei locuinţei şi nu este de natură a limita dreptul de proprietate privată. Textul de lege criticat nu vine să instituie în favoarea chiriaşului un preţ inferior celui al pieţei, ceea ce ar fi lezat dreptul de dispoziţie al proprietarului care ar fi fost pus în imposibilitatea de a-şi valorifica imobilul la preţurile existente pe piaţa liberă. 

Pe de altă parte, dreptul chiriaşului de a se subroga în drepturile terţului cumpărător care a achiziţionat bunul de la proprietarul vânzător la un preţ mai mic decât cel indicat în oferta din notificarea chiriaşului sau în lipsa unei asemenea notificări reprezintă o sancţiune care se aplică unui proprietar care a înţeles să-şi valorifice dreptul cu încălcarea reglementărilor juridice în vigoare. 

Aşa fiind, art. 21 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 creează cadrul legal particular în care dispoziţiile constituţionale se pot exercita, excepţia de neconstituţionalitate fiind neîntemeiată. 

În conformitate cu dispoziţiile art. 30 alin. (1) din Legea nr. 47/1992, republicată, încheierea de sesizare a fost comunicată preşedinţilor celor două Camere ale Parlamentului, Guvernului, precum şi Avocatului Poporului pentru a-şi formula punctele de vedere cu privire la excepţia ridicată. 

Guvernul consideră excepţia de neconstituţionalitate ca fiind neîntemeiată, apreciind că, prin instituirea dreptului de preemţiune, legiuitorul a acordat un beneficiu chiriaşului în scopul protejării acestuia de comportamentul abuziv al proprietarului. Textul de lege criticat face astfel aplicarea prevederilor art. 44 alin. (1) teza a doua din Constituţie, republicată, stabilind limitele dreptului de proprietate în situaţia specială prevăzută de lege. 

Avocatul Poporului arată că legiuitorul ordinar este competent să stabilească cadrul juridic pentru exercitarea atributelor dreptului de proprietate, în aşa fel încât să nu vină în coliziune cu interesele generale sau cu interesele particulare legitime ale altor subiecte de drept, art. 21 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 constituind expresia aplicării art. 44 alin. (1) teza a doua din Constituţie, republicată, potrivit căruia conţinutul şi limitele acestui drept sunt stabilite de lege. 

În plus, scopul Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 îl reprezintă protecţia chiriaşilor prin măsuri corespunzătoare, în deplin acord cu dispoziţiile constituţionale cuprinse în art. 47 alin. (1), care prevăd că „Statul este obligat să ia măsuri de dezvoltare economică şi de protecţie socială, de natură să asigure cetăţenilor un nivel de trai decent”. 

Preşedinţii celor două Camere ale Parlamentului nu au comunicat punctul lor de vedere cu privire la excepţia de neconstituţionalitate. 

C U R T E A,

examinând încheierea de sesizare, punctele de vedere ale Guvernului şi al Avocatului Poporului, raportul întocmit de judecătorul-raportor, susţinerile părţii prezente, concluziile procurorului, dispoziţiile legale criticate, raportate la prevederile Constituţiei, precum şi dispoziţiile Legii nr. 47/1992, republicată, reţine următoarele:

Curtea Constituţională a fost legal sesizată şi este competentă, potrivit dispoziţiilor art. 146 lit. d) din Constituţia României, republicată, ale art. 1 alin. (2), ale art. 2, 3, 10 şi 29 din Legea nr. 47/1992, republicată, să soluţioneze excepţia de neconstituţionalitate ridicată. 

Obiectul excepţiei de neconstituţionalitate îl constituie art. 21 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 privind protecţia chiriaşilor şi stabilirea chiriei pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţe, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 148 din 8 aprilie 1999, aprobată cu modificări şi completări prin Legea nr. 241/2001, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 265 din 23 mai 2001, dispoziţii care au următorul conţinut:

− Art. 21: „Dispoziţiile art. 18−20 privind dreptul de preemţiune al chiriaşului şi dreptul de a se subroga cumpărătorului sunt aplicabile şi în cazul în care proprietarul vinde locuinţa înainte de expirarea perioadei de închiriere. Cumpărătorul este dator să respecte contractul de închiriere încheiat, înscris şi înregistrat la organul fiscal teritorial, cu excepţia cazului în care încetarea închirierii din cauza vânzării a fost prevăzută în contractul de închiriere.”

Autorii excepţiei susţin că dispoziţiile legale criticate încalcă prevederile constituţionale ale art. 44 alin. (2) teza întâi: „Proprietatea privată este garantată şi ocrotită în mod egal de lege, indiferent de titular.”

Examinând excepţia de neconstituţionalitate, Curtea reţine că art. 21 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 reglementează dreptul de preemţiune al chiriaşului la cumpărarea locuinţei în cazul în care proprietarul îşi manifestă intenţia de a o vinde înainte de expirarea perioadei de închiriere stipulate în cuprinsul contractului de locaţiune. Nerespectarea obligaţiei corelative a proprietarului, respectiv dacă locuinţa este vândută cu un preţ inferior sau chiar egal celui prevăzut în oferta adresată chiriaşului care nu a acceptat-o, îi conferă acestuia din urmă dreptul de a se subroga cumpărătorului, plătindu-i acestuia preţul convenit cu vânzătorul. 

Curtea constată că susţinerile autorului excepţiei sunt neîntemeiate, întrucât prin reglementarea dedusă controlului proprietarul nu este lipsit de posibilitatea de a negocia preţul vânzării şi de a vinde imobilul terţului care oferă un preţ mai mare, singura situaţie în care s-ar fi putut reţine că textul de lege criticat vine în coliziune cu norma constituţională de referinţă, prin restrângerea prerogativei de dispoziţie a dreptului de proprietate. Or, în condiţiile în care dreptul de preemţiune, precum şi cel de a se subroga cumpărătorului, recunoscute chiriaşului, operează exclusiv la preţ egal, deci doar în cazul în care proprietarul a înţeles să vândă unui terţ, deşi chiriaşul îi oferise acelaşi preţ − opţiune prin ea însăşi abuzivă şi lipsită de legitimitate −, consacrarea drepturilor menţionate prin lege, cu o evidentă finalitate de protecţie a interesului chiriaşului, lipseşte de orice temei critica de neconstituţionalitate. 

Pentru considerentele expuse mai sus, în temeiul art. 146 lit. d) şi al art. 147 alin. (4) din Constituţie, republicată, precum şi al art. 1−3, al art. 11 alin. (1) lit. A.d) şi al art. 29 din Legea nr. 47/1992, republicată,

C U R T E A   C O N S T I T U Ţ I O N A L Ă

În numele legii

D E C I D E:

Respinge excepţia de neconstituţionalitate a dispoziţiilor art. 21 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 privind protecţia chiriaşilor şi stabilirea chiriei pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţe, excepţie ridicată de Anton Kaupa, Rosalia Kaupa, Iosif Kozilec şi Maria Kozilec în Dosarul nr. 1.026/C/2004 al Curţii de Apel Timişoara − Secţia civilă. 

Definitivă şi general obligatorie. 

Pronunţată în şedinţa publică din data de 5 octombrie 2004.